Đặt cọc là một biện pháp đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng; nhưng pháp luật không quy định buộc các bên phải thực hiện giao kết này. Tuy nhiên, để thể hiện thiện chí, tin tưởng khi mua đất thì các bên thường lựa chọn thoả thuận đặt cọc này. Vậy, trong trường hợp hủy bỏ hợp đồng đặt cọc mua đất thì hậu quả pháp lý như thế nào? Trình tự thủ tục giải quyết việc huỷ bỏ hợp đồng đặt cọc mua đất ra sao? Bài viết sau đây của Luật Hùng Bách sẽ làm rõ hơn về các nội dung này. Trường hợp có thắc mắc hoặc cần tư vấn thêm, bạn đọc vui lòng liên hệ đến số điện thoại hotline 0979.964.828 để được hỗ trợ.
MỤC LỤC
Huỷ bỏ hợp đồng là gì?
Theo quy định tại Điều 385 Bộ luật dân sự 2015 (BLDS 2015) thì hợp đồng là sự thoả thuận giữa các chủ thể về việc xác lập; thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Hợp đồng được xác lập dựa trên các nguyên tắc: tự do giao kết, thoả thuận nội dung hợp đồng; nhưng không được trái pháp luật hoặc đạo đức xã hội. Hợp đồng có thể được xác lập bằng lời nói, bằng văn bản hoặc hành vi cụ thể.
Hủy bỏ hợp đồng có thể được hiểu là việc chấm dứt hiệu lực của hợp đồng đã được giao kết hợp pháp khi một bên vi phạm những thoả thuận trong hợp đồng; và đó là căn cứ để huỷ bỏ hợp đồng hoặc các hành vi do pháp luật quy định được huỷ bỏ.
Căn cứ huỷ bỏ hợp đồng đặt cọc
Đặt cọc là gì?
Khoản 1 Điều 328 BLDS 2015 quy định: Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền; hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Từ đó có thể hiểu Hợp đồng đặt cọc mua bán đất đai là sự thỏa thuận của các bên để đảm bảo giao kết; thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo đó, bên mua đất sẽ giao cho bên bán đất tài sản đặt cọc (có thể là một khoản tiền) trong một thời hạn để đảm bảo việc ký kết; thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Căn cứ huỷ bỏ hợp đồng đặt cọc
Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 423 BLDS 2015 thì một bên có quyền huỷ bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau:
“a) Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;
b) Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;
c) Trường hợp khác do luật quy định.”
Vi phạm được xem là nghiêm trọng khi việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên còn lại không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng.
Bên huỷ bỏ hợp đồng có trách nhiệm phải thông báo ngay cho bên còn lại biết về việc huỷ bỏ; nếu việc không thông báo dẫn đến thiệt hại thì phải bồi thường.
Nếu bạn không am hiểu quy định pháp luật, hãy liên hệ ngay đến số 0979.964.828 để được Luật sư tư vấn về giao dịch đặt cọc.
Hậu quả pháp lý huỷ bỏ hợp đồng đặt cọc
Căn cứ khoản 2 Điều 328 BLDS 2015, khi một trong các bên từ chối thực hiện tiếp hợp đồng đặt cọc mua bán đất sẽ phải trả lại số tiền đặt cọc và có thể phải chịu mức phạt cọc như sau:
– Nếu bên đặt cọc từ chối việc thực hiện tiếp hợp đồng: Tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận cọc;
– Nếu bên nhận đặt cọc từ chối thực hiện tiếp hợp đồng: Bên nhận đặt cọc phải trả cho bên đặt cọc tài sản đã đặt cọc và một khoản tiền tương ứng với giá trị của tài sản đặt cọc này, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác.
Bên cạnh đó, hậu quả pháp lý của việc huỷ bỏ hợp đồng cọc được quy định tại Điều 427 BLDS 2015, cụ thể:
a. Khi hợp đồng cọc bị huỷ bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết
Việc huỷ bỏ hợp đồng đồng nghĩa hợp đồng này không có giá trị và hiệu lực đã chấm dứt kể từ khi hai bên giao kết. Khi đó, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thoả thuận trong hợp đồng đó; trừ trường hợp thoả thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thoả thuận về giải quyết tranh chấp.
b. Khi huỷ bỏ hợp đồng cọc, các bên có trách nhiệm hoàn trả cho nhau những gì đã nhận
Như đã trình bày ở trên, hợp đồng vô hiệu thì các bên có trách nhiệm hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi đã trừ chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản. Việc hoàn trả được thực hiện bằng hiện vật và trường hợp không thể hoàn trả bằng hiện vật thì được tính trị giá thành tiền để hoàn trả. Trường hợp các bên cùng có nghĩa vụ hoàn trả thì việc hoàn trả phải được thực hiện cùng một thời điểm; trừ trường hợp pháp luật có quy định khác hoặc các bên có thoả thuận khác.
c. Khi huỷ bỏ hợp đồng cọc, bên bị thiệt hại do hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên kia được bồi thường
Căn cứ quy định tại Điều 13 BLDS 2015 về Bồi thường thiệt hại thì: “Cá nhân, pháp nhân có quyền dân sự bị xâm phạm được bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.“
Theo Điều 361 BLDS 2015 quy định thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ bao gồm thiệt hại về vật chất và thiệt hại về tinh thần. Cụ thể:
+ Thiệt hại về vật chất là tổn thất vật chất thực tế xác định được, bao gồm tổn thất về tài sản; chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế, khắc phục thiệt hại; thu nhập thực tế bị mất hoặc bị giảm sút.
- Khoản lợi ích mà lẽ ra bên có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại được hưởng do hợp đồng cọc mang lại;
- Các khoản chi phí phát sinh do việc không hoàn thành nghĩa vụ hợp đồng mà không trùng với mức bồi thường thiệt hại do lợi ích mà hợp đồng mang lại
+ Thiệt hại về tinh thần là tổn thất về tinh thần do bị xâm phạm đến tính mạng; sức khỏe; danh dự, nhân phẩm, uy tín và các lợi ích nhân thân khác của một chủ thể.
Để được yêu cầu bồi thường thiệt hại buộc bên bị thiệt hại phải có nghĩa vụ chứng minh những thiệt hại đó phát sinh từ hành vi vi phạm của bên kia.
d. Thực hiện trách nhiệm dân sự do không thực hiện đúng nghĩa vụ theo quy định
Trường hợp việc hủy bỏ hợp đồng không có căn cứ quy định tại các điều 423, 424, 425 và 426 của Bộ luật này thì bên hủy bỏ hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự do không thực hiện đúng nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan.
Để hiểu rõ hơn về hậu quả pháp lý khi huỷ hợp đồng đặt cọc mua bán đất đai; liên hệ ngay với Luật Hùng Bách qua số điện thoại 0979.964.828 để được tư vấn nhanh nhất.
Biên bản huỷ bỏ hợp đồng đặt cọc gồm nội dung gì?
Việc hủy hợp đồng đặt cọc mua bán đất phải được lập thành biên bản theo đúng quy định và trình tự của pháp luật. Mẫu biên bản phải nêu rõ thông tin bên bán và bên mua cũng như mục đích trước đó hai bên ký hợp đồng và nguyên nhân dẫn đến việc huỷ hợp đồng. Sau khi đã hoàn thành việc lập biên bản hủy bỏ hợp đồng; các bên làm đơn ký và ghi rõ họ tên. Lưu ý, các bên xác lập biên bản này sẽ phải chịu trách nhiệm về tính pháp lý của mẫu biên bản.
Trong biên bản hủy hợp đồng cọc mua bán đất, khi soạn thảo cần chú ý những nội dung sau:
– Thứ nhất, đối với phần mở đầu
+ Ghi đầy đủ các thông tin bao gồm Quốc hiệu, tiêu ngữ.
+ Ghi rõ tên biên bản cụ thể là biên bản hủy hợp đồng đặt cọc mua bán đất.
+ Ghi rõ nơi xác nhận biên bản hủy hợp đồng.
– Thứ hai, đối với phần nội dung chính của biên bản:
+ Thông tin người mua (bên đặt cọc) và người bán (bên nhận đặt cọc).
+ Thỏa thuận của hai bên (bao gồm các điều khoản được thỏa thuận từ trước):
“Ngày ……………, hai bên đã ký Hợp đồng đặt cọc số …………….., quyển số ………….., cụ thể:
Bên A đồng ý nhận đặt cọc và Bên B đồng ý đặt cọc để đảm bảo cho việc Bên A sẽ chuyển nhượng và Bên B sẽ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất…………..tại địa chỉ: ……………theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất …………….. số: …………….; Vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: …………….do UBND ……………….cấp ngày…………………mang tên ………………
Thông tin cụ thể được mô tả trong Giấy chứng nhận nêu trên.
1. Nay hai bên thống nhất lập văn bản này để huỷ bản Hợp đồng đặt cọc số ………… ngày ……………
2. Hai bên cam đoan:
– Việc huỷ Hợp đồng đặt cọc này hoàn toàn tự nguyện; xuất phát từ lợi ích của hai bên; không nhằm trốn tránh nghĩa vụ tài sản nào cũng như để thực hiện bất kỳ một giao dịch nào gây ảnh hưởng tới lợi ích của người khác.
Kể từ ngày ký Văn bản này, Hợp đồng đặt cọc số ……………….ngày …………… không còn giá trị thực hiện.
Hai bên cam đoan không sử dụng bản chính của Hợp đồng đặt cọc nêu trên tham gia vào bất kỳ giao dịch nào kể từ thời điểm ký Hợp đồng đặt cọc số ………….. ngày ……… Nếu sai, hai bên hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật. Hai bên cùng ký tên, điểm chỉ dưới đây để làm bằng chứng.”
– Thứ ba, đối với phần cuối biên bản:
+ Ký xác nhận và ghi rõ họ tên của bên A
+ Ký xác nhận và ghi rõ họ tên của bên B
+ Người có thẩm quyền chứng thực
+ Ghi rõ thời gian biên bản có hiệu lực.
Biên bản hủy hợp đồng cũng giống như các giấy tờ pháp lý khác được kết cấu bởi các phần khác nhau. Tuy nhiên phần nội dung của biên bản này là phần quan trọng nhất; chính vì thế, trước khi đặt bút ký, các bên cần rà soát cẩn thận để tránh bỏ sót, quy định sai,…
Liên hệ Luật sư Luật Hùng Bách qua Điện thoại/Zalo/Viber: 0979.964.828 để được tư vấn, hỗ trợ soạn thảo biên bản huỷ bỏ hợp đồng cọc đúng theo quy định của pháp luật.
Trình tự huỷ bỏ hợp đồng đặt cọc
Câu hỏi: “Tôi có ký hợp đồng đặt cọc với số tiền là 200 triệu để mua đất của ông A. Hai bên thỏa thuận trong 1 tháng tôi sẽ thanh toán số tiền còn lại; ông A sẽ làm thủ tục công chứng để chuyển nhượng mảnh đất. Tuy nhiên đến thời hạn 1 tháng thì ông A không đưa ra được Sổ đỏ; vì vậy việc mua bán không thực hiện được. Điều này khiến tôi bị thiệt hại vì để đủ tiền thanh toán tôi phải đi vay mượn rất nhiều nơi, trả nhiều khoản tiền lãi cùng một lúc.
Đến gần 02 tháng sau ngày ký Hợp đồng đặt cọc thì người bán mới đưa Sổ đỏ ra; lúc đó thì tôi không còn khả năng thực hiện việc thanh toán nữa. Khi tôi đòi lại số tiền đặt cọc thì người bán không trả. Vậy tôi có thể khởi kiện ra tòa để đòi lại số tiền đó không?”.
Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi về Luật Hùng Bách. Chúng tôi tư vấn trường hợp của bạn như sau:
Hủy hợp đồng đặt cọc được coi là yêu cầu khởi kiện khi một bên trong hợp đồng vi phạm hợp đồng, xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của bên còn lại.
Những tranh chấp liên quan đến hủy bỏ hợp đồng đặt cọc thường là yêu cầu đòi lại tiền cọc trong hợp đồng đặt cọc mua nhà đất. Khi không thể thỏa thuận để giải quyết tranh chấp thì có thể làm đơn khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu Tòa án tuyên bố hủy hợp đồng đặt cọc. Tòa án chỉ giải quyết yêu cầu khởi kiện khi người khởi kiện thực hiện đúng trình tự thủ tục hủy hợp đồng theo quy định pháp luật.
Thẩm quyền giải quyết hủy bỏ hợp đồng đặt cọc
Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 thì Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bên bị đơn cư trú hoặc nguyên đơn (nếu có sự thỏa thuận) có thẩm quyền tuyên bố hủy hợp đồng đặt cọc. Trường hợp đương sự ở nước ngoài hoặc cần ủy thác tư pháp thì thuộc thẩm quyền tòa cấp tỉnh (khoản 3 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 37 Bộ luật tố tụng dân sự 2015).
Hồ sơ khởi kiện hủy hợp đồng đặt cọc
Hồ sơ khởi kiện yêu cầu giải quyết huỷ bỏ hợp đồng đặt cọc bao gồm:
- Đơn khởi kiện;
- Các tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện là có căn cứ và hợp pháp (hợp đồng đặt cọc; các văn bản, tài liệu về thỏa thuận gia hạn đặt cọc;…vv);
- Căn cước công dân (bản sao chứng thực); Xác nhận thông tin về cư trú của bên khởi kiện và bên bị kiện;
- Các tài liệu liên quan khác;
Nếu bạn không biết chuẩn bị hồ sơ như thế nào? Soạn thảo đơn khởi kiện sao cho đúng quy định? Hãy liên hệ với Luật Hùng Bách qua số điện thoại/ zalo/ Viber 0979.964.828 để được hỗ trợ soạn đơn và tư vấn hồ sơ..
Trình tự thủ tục khởi kiện hủy hợp đồng đặt cọc mua bán đất
Bước 1: Tiếp nhận và thụ lý đơn khởi kiện
- Nộp đơn khởi kiện đến tòa án có thẩm quyền.
- Tòa án phân công thẩm phán để xem xét và giải quyết đơn khởi kiện.
- Nếu đơn hợp lệ, Thẩm phán ra thông báo đóng tiền tạm ứng án phí theo quy định.
- Người khởi kiện thực hiện đóng tiền tạm ứng và nộp biên lai cho Tòa án.
- Thẩm phán tiến hành thụ lý vụ án theo quy định pháp luật.
Bước 2: Chuẩn bị xét xử
- Sau khi vụ án được thụ lý, Tòa án phải tiến hành quá trình chuẩn bị xét xử trong thời hạn 04 tháng; kể từ ngày thụ lý.
- Nếu vụ án có tính chất phức tạp; hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì Tòa án có thể quyết định gia hạn thời hạn không quá 02 tháng.
- Quá trình chuẩn bị xét xử đương sự tham gia làm việc nhiều lần để trình bày tự khai, hoà giải vụ việc. Trường hợp các bên không thống nhất giải quyết toà án sẽ đưa vụ án ra xét xử đúng quy định.
Nếu bạn không có thời gian thực hiện các thủ tục tại toà án hãy liên hệ điện thoại/Zalo/Viber: 0979.964.828 để được tư vấn, hỗ trợ giải quyết tranh chấp mà không cần đến Toà án.
Bước 3: Xét xử sơ thẩm và phúc thẩm (nếu có)
- Thông qua việc nghiên cứu hồ sơ, tài liệu chứng cứ mà các bên đương sự cung cấp; hoặc do tự mình thu thập, Thẩm phán sẽ mở phiên tòa sơ thẩm theo thủ tục luật định.
- Trường hợp không đồng ý với bản án, quyết định của Tòa án; đương sự có thể kháng cáo theo thủ tục phúc thẩm.
Liên hệ Luật sư tranh tụng – Luật Hùng Bách qua Điện thoại/Zalo/Viber: 0979.964.828 để được tư vấn, hỗ trợ giải quyết tranh chấp đặt cọ mua đất.
Luật sư tư vấn hủy bỏ hợp đồng đặt cọc mua nhà đất
Luật Hùng Bách cung cấp các dịch vụ pháp lý liên quan như sau:
- Tư vấn về hợp đồng đặt cọc – hiệu lực, quyền và nghĩa vụ giữa các bên;
- Tư vấn soạn thảo hợp đồng đặt cọc; Soạn thảo biên bản huỷ hợp đồng đặt cọc;
- Tư vấn quy định pháp luật về cách thức viết mẫu đơn khởi kiện hủy hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất;
- Tư vấn về trình tự thủ tục khởi kiện hủy bỏ hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất;
- Tư vấn, hướng dẫn chuẩn bị hồ sơ để khởi kiện hủy bỏ hợp đồng đặt cọc mua nhà đất cho khách hàng.
- Thay mặt khách hàng làm việc với bên thứ ba và cơ quan nhà nước.
- Hướng dẫn trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp.
- Tư vấn các vấn đề khác liên quan theo yêu cầu của khách hàng.
Liên hệ Luật sư Đất đai – Luật Hùng Bách
Nếu bạn cần tư vấn liên quan đến đất đai; bạn có thể liên hệ đến Luật Hùng Bách làm việc tại Văn phòng, chi nhánh ở Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Khánh Hòa, Hà Tĩnh, Nhật Bản,… theo các phương thức sau:
- Điện thoại (Zalo/Viber/Whatsapp): 0979.964.828
- Fanpage: https://www.facebook.com/LuatHungBach – https://www.facebook.com/Lhb.hcm
- Website: https://lhblaw.vn/ – https://luathungbach.vn/
- Email: luathungbach.hcm@gmail.com
Trân trọng!
