Hợp đồng chuyển nhượng đất vô hiệu diễn ra khá phổ biến trong xã hội. Thông thường một trong các bên chỉ phát hiện vấn đề khi đã thực hiện xong việc thanh toán, giao nhận đất. Việc xử lý lúc này trở nên phức tạp hơn nhiều so với thời điểm mới ký kết nếu các bên tranh chấp. Bài viết sau đây sẽ giúp Quý bạn đọc hiểu rõ hơn về vấn đề này. Trường hợp bạn có thắc mắc, cần hỗ trợ vui lòng liên hệ Hotline 096.979.0828 để được tư vấn nhanh chóng.
Luật sư hỗ trợ giải quyết tranh chấp các giao dịch về đất đai
MỤC LỤC
Hợp đồng chuyển nhượng đất có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu. Nếu người xác lập hợp đồng không có quyền định đoạt hợp pháp. Không được chủ thể có thẩm quyền ủy quyền hợp lệ hoặc không đáp ứng các điều kiện về năng lực hành vi dân sự. Một tình huống thường gặp là đất chung nhiều chủ, một người tự ý ký hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ thửa đất. Trong khi chưa có sự chấp thuận của những người đồng sử dụng còn lại. Việc không có tư cách chủ thể và thẩm quyền xác lập giao dịch có thể trở thành căn cứ để phát sinh tranh chấp. Dẫn đến yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu ngay cả khi các bên đã thực hiện xong việc chuyển nhượng, bàn giao đưa vào sử dụng.
Căn cứ Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015. Hợp đồng có thể bị vô hiệu nếu mục đích hoặc nội dung của giao dịch vi phạm quy định pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội. Chẳng hạn, các bên vẫn tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất mặc dù thửa đất thuộc trường hợp bị cấm giao dịch. Như đất đang tranh chấp, bị kê biên đảm bảo thi hành án.
Ngoài ra, theo Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015, trường hợp các bên cố ý tạo lập một giao dịch trên danh nghĩa để che giấu bản chất của giao dịch khác. Thì giao dịch được xác lập giả tạo sẽ không có giá trị pháp lý; giao dịch thực sự bị che giấu vẫn được công nhận. Trừ khi bản thân giao dịch đó cũng vi phạm điều kiện có hiệu lực theo quy định pháp luật. Trên thực tế, điều này thường xảy ra khi các bên sử dụng hợp đồng chuyển nhượng đất làm hình thức thay thế cho hợp đồng vay tiền. Như một biện pháp giao dịch bảo đảm gọi là thế chấp, nhằm che đậy bản chất quan hệ vay mượn. Hoặc né tránh các nghĩa vụ tài chính đối với người thứ ba.
Bộ luật Dân sự 2015 dành riêng ba điều luật cho nhóm căn cứ vô hiệu liên quan đến ý chí của người xác lập giao dịch. Điều 126 về giao dịch xác lập do nhầm lẫn. Điều 127 về giao dịch do bị lừa dối, đe dọa hoặc cưỡng ép. Và Điều 128 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do người không nhận thức. Và làm chủ được hành vi của mình xác lập tại thời điểm xác lập giao dịch.
Trong thực tiễn hành nghề, Luật Hùng Bách từng tiếp nhận các vụ việc người dân bị lừa ký hợp đồng chuyển nhượng đất. Dưới danh nghĩa hợp đồng ủy quyền hoặc hợp đồng vay tài sản. Hoặc bị đe dọa để ký kết trong tình trạng chịu áp lực tâm lý nghiêm trọng. Để yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu theo nhóm căn cứ này. Bên yêu cầu cần có chứng cứ cụ thể chứng minh hành vi lừa dối, đe dọa. Hoặc tình trạng nhầm lẫn tại thời điểm ký hợp đồng.
Pháp luật quy định hợp đồng chuyển nhượng đất đai phải được công chứng hoặc chứng thực. Trừ trường hợp một hoặc các bên tham gia giao dịch. Là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì việc công chứng, chứng thực được thực hiện theo yêu cầu của các bên. Đây là nhóm căn cứ vô hiệu phổ biến nhất trong các tranh chấp đất đai giữa cá nhân với cá nhân. Đặc biệt với các giao dịch được xác lập bằng giấy viết tay.
Cần lưu ý, không phải mọi hợp đồng chuyển nhượng đất chưa công chứng, chứng thực đều đương nhiên vô hiệu. Đây là điểm nhiều khách hàng nhầm lẫn khi tự đánh giá tình trạng pháp lý hợp đồng. Nếu giao dịch đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực. Mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch. Thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên. Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch.
Để được Tòa án công nhận hiệu lực hợp đồng trong trường hợp trên. Bên yêu cầu cần chứng minh mức độ thực hiện nghĩa vụ trong giao dịch. Thông thường được đánh giá dựa trên tỷ lệ tiền đã thanh toán và tình trạng thực tế giao nhận đất. Việc xác định “hai phần ba nghĩa vụ” phải căn cứ vào từng tình tiết cụ thể của vụ việc. Không có công thức tính chung áp dụng cho mọi trường hợp. Trên thực tế, Tòa án thường xem xét đồng thời cả yếu tố thanh toán tiền. Và yếu tố giao nhận đất trên thực địa để đưa ra kết luận.
Trường hợp bạn thắc mắc, có nhu cầu tư vấn xác định hiệu lực của hợp đồng vui lòng liên hệ 096.979.0828 để được hỗ trợ, đảm bảo quyền lợi.
Khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu, các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu. Và hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ hoàn trả quyền sử dụng đất và tài sản đã nhận (nếu có). Bên chuyển nhượng phải trả lại tiền đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả. Đối với quyền sử dụng đất, việc hoàn trả trên thực tế còn có thể liên quan đến việc. Hủy hoặc điều chỉnh đăng ký biến động, Giấy chứng nhận đã cấp cho bên nhận chuyển nhượng. Tùy nội dung phán quyết của Tòa án và tình trạng pháp lý của thửa đất.
Trên thực tế, việc xác định giá trị tài sản phải hoàn trả, đặc biệt trong trường hợp tài sản không còn nguyên trạng. Hoặc có thay đổi về giá trị, có thể phát sinh nhiều bất đồng giữa các bên. Tòa án có thể xem xét kết quả định giá, thẩm định giá. Và các chứng cứ khác để xác định giá trị tài sản theo quy định pháp luật.
Hậu quả của hợp đồng vô hiệu
Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định. Ví dụ điển hình là bên chuyển nhượng biết rõ giao dịch không đủ điều kiện. Hoặc có căn cứ dẫn đến vô hiệu nhưng vẫn cố tình ký hợp đồng. Khiến bên nhận chuyển nhượng chịu thiệt hại. Về chi phí hợp lý liên quan đến việc giao kết, thực hiện giao dịch hoặc các thiệt hại thực tế khác. Việc xác định mức độ lỗi và thiệt hại thực tế cần dựa trên chứng cứ cụ thể của từng vụ việc. Bao gồm cả mối quan hệ nhân quả giữa hành vi có lỗi và thiệt hại phát sinh. Không thể áp dụng một mức bồi thường cố định cho mọi trường hợp.
Trường hợp quyền sử dụng đất đã được chuyển giao cho người thứ ba. Sau khi giao dịch trước đó bị tuyên vô hiệu. Quyền lợi của người thứ ba ngay tình có thể được xem xét theo Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015. Theo đó, trong trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu. Nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Và sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình căn cứ vào việc đăng ký đó. Thì giao dịch với người thứ ba không bị vô hiệu. Trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 133.
Do đó, không phải mọi trường hợp người thứ ba nhận chuyển nhượng đất sau giao dịch ban đầu đều mặc nhiên được bảo vệ. Tòa án cần xem xét tình trạng đăng ký tài sản, giao dịch của người thứ ba. Tính ngay tình và các điều kiện khác theo Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015. Để xác định hiệu lực của giao dịch sau. Quy định này nhằm bảo vệ sự ổn định của các giao dịch dân sự. Phát sinh sau khi người thứ ba dựa vào tình trạng đăng ký tài sản để xác lập giao dịch. Đồng thời bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của các bên theo từng trường hợp cụ thể.
Trường hợp bạn thắc mắc, có nhu cầu tư vấn xác định yếu tố lỗi. Mức thiệt hại thực tế để tham gia tranh tụng vui lòng liên hệ 096.979.0828 để được hỗ trợ.
Theo khoản 1 Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu là 02 năm. Đối với các trường hợp quy định tại Điều 125, Điều 126, Điều 127, Điều 128 và Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015. Thời điểm bắt đầu tính thời hiệu được xác định khác nhau. Tùy từng căn cứ vô hiệu theo các điểm a, b, c, d và đ khoản 1 Điều 132.
Riêng đối với giao dịch vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội (Điều 123). Hoặc giao dịch giả tạo (Điều 124). Bộ luật Dân sự 2015 quy định thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu không bị hạn chế. Khi đã hết thời hiệu 02 năm mà không có yêu cầu tuyên bố vô hiệu. Giao dịch dân sự có hiệu lực theo quy định tại khoản 2 Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015.
Hồ sơ yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu cần được chuẩn bị phù hợp. Với căn cứ vô hiệu và các yêu cầu giải quyết cụ thể của người khởi kiện. Về cơ bản, hồ sơ có thể bao gồm:
Khi xác định hợp đồng có căn cứ vô hiệu và việc yêu cầu tuyên bố vô hiệu còn trong thời hiệu (nếu thuộc trường hợp có thời hiệu). Người yêu cầu cần thực hiện các bước sau để yêu cầu Tòa án giải quyết:
Đối với tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đây được xác định là tranh chấp về giao dịch dân sự. Nên thẩm quyền theo lãnh thổ áp dụng nguyên tắc chung tại Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc có thẩm quyền giải quyết. Trừ trường hợp yêu cầu xác định ai là người có quyền sử dụng đất. Mới áp dụng nguyên tắc Tòa án nơi có bất động sản.
Kể từ ngày 01/7/2025, theo Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 (được sửa đổi, bổ sung 2025). Tòa án nhân dân khu vực là cấp có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm. Đối với các tranh chấp về giao dịch dân sự, thay cho mô hình Tòa án cấp huyện trước đây. Khách hàng nên xác định chính xác Tòa án khu vực có thẩm quyền, trước khi nộp đơn khởi kiện. Tránh bị trả lại đơn hoặc chuyển đơn kéo dài thời gian giải quyết.
Trường hợp bạn thắc mắc, có nhu cầu tư vấn quy trình tố tụng tranh chấp hợp đồng. Vui lòng liên hệ 096.979.0828 để được hỗ trợ.
Luật LHB Sài Gòn – Hotline: 096.979.0828 là đơn vị cung cấp dịch vụ pháp lý uy tín tại tất cả các tỉnh thành trên cả nước. Với đội ngũ Luật sư được đào tạo bài bản. Có nhiều kinh nghiệm trong các lĩnh vực: Doanh nghiệp, dân sự, hôn nhân gia đình, hành chính, kinh doanh thương mại, hình sự… Chúng tôi sẵn sàng hỗ trợ Quý khách hàng các công việc:
Luật sư giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đai
Luật Hùng Bách - 0979.964.828 hỗ trợ tư vấn, chuẩn bị hồ sơ, rà soát…
Trong các vụ án hình sự, tình tiết tăng nặng trách nhiệm hình sự là…
Khi một người bị truy cứu trách nhiệm hình sự, việc có được xem xét…
Trong những năm gần đây, số lượng tranh chấp đất đai có yếu tố nước…
Trên thực tế, nhiều gia đình phát sinh tranh chấp sau khi cha mẹ hoặc…
Trong các vụ án hình sự, vai trò của luật sư bào chữa là vô…