Luật sư giải quyết tranh chấp - Liên hệ 00976.985.828
Mua bán nhà thông qua vi bằng là một hình thức giao dịch phổ biến trên thị trường hiện nay. Thông qua cách này, những ngôi nhà chưa đủ điều kiện để bán theo quy định cũng có thể giao dịch cho người khác. Tuy nhiên, liệu việc mua bán nhà vi bằng có an toàn không? Mua bán nhà vi bằng có giá trị pháp lý không? Những rủi ro có thể xảy ra đối với việc mua bán nhà vi bằng là gì? Hay cách thức giải quyết tranh chấp mua bán nhà vi bằng ra sao? Mời bạn tham khảo bài viết dưới đây để hiểu thêm. Hoặc liên hệ Luật sư Luật Hùng Bách theo Số điện thoại/Zalo/Viber 0976.985.828 để được tư vấn.
MỤC LỤC
Mua bán nhà vi bằng là một thuật ngữ đã rất quen thuộc trên thị trường mua bán nhà đất. Tuy nhiên, để hiểu rõ hơn về thuật ngữ này thì ta cần biết về vi bằng là gì? Giá trị của vi bằng ra sao?
Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định 08/2020/NĐ-CP ngày 08/01/2020.
Vi bằng do văn phòng Thừa phát lại lập ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi toàn quốc trừ một số trường hợp theo quy định của pháp luật.
Như vậy, vi bằng là một tài liệu bằng văn bản có thể kèm theo các hình ảnh, âm thanh, video trong trường hợp xét thấy cần thiết. Trong văn bản đó, thừa phát lại sẽ tiến hành mô tả, ghi nhận lại hành vi đã xảy ra trên thực tế, các sự kiện lập vi bằng mà chính thừa phát lại chứng kiến một cách khách quan, trung thực. Tài liệu này sẽ có giá trị làm chứng cứ trước Tòa nếu các quan có phát sinh bất cứ tranh chấp nào liên quan đến sự kiện, hành vi đã được lập vi bằng đó.
Theo quy định tại khoản 3 Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP ngày 08/01/2020:. “Vi bằng có giá trị là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.”
Đồng thời, trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu thấy cần thiết, Tòa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân có thể triệu tập Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để làm rõ tính xác thực của vi bằng. Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác phải có mặt khi được Tòa án, Viện kiểm sát nhân dân triệu tập.
Hiện nay, chưa có khái niệm nào định nghĩa cụ thể về hoạt động mua bán nhà bằng vi bằng. Tuy nhiên, qua các định nghĩa và hoạt động của vi bằng. Việc này có thể hiểu là hành vi mua bán nhà mà không thông qua hoạt động công chứng, chứng thực theo quy định tại Luật nhà ở 2014. Mà chỉ thông qua thỏa thuận giữa các bên và được Thừa pháp lại trực tiếp chứng kiến, lập thành văn bản.
Câu hỏi: “Chào Luật sư! tôi muốn mua một căn nhà ở quận Gò Vấp. Bên bán có trao đổi là nhà này không giấy tờ và hướng dẫn tôi mua bán qua hình thức lập vi bằng. Tôi được biết mua bán nhà phải thông qua công chứng, chứng thực. Vậy Luật sư cho tôi hỏi mua bán nhà bằng vi bằng có được không?
Trả lời: Chào bạn! Luật sư trả lời bạn như sau:
Theo khoản 4 Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, quy định về các trường hợp không được lập vi bằng, cụ thể:. “4. Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính.”
Ngoài ra, tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 đặt ra yêu cầu đối với hợp đồng mua bán nhà ở cần thực hiện thủ tục công chứng hoặc chứng thực. Hơn nữa, Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định Hợp đồng mua nhà có hiệu thực tại thời điểm công chứng, chứng thực.
Từ các quy định trên, có thể nhận định rằng giao dịch mua bán nhà ở là giao dịch mà pháp luật quy định buộc phải có công chứng hoặc chứng thực nên không thể lập vi bằng để mua bán nhà ở hoặc thay thế. Theo đó, vi bằng mua bán nhà chỉ ghi nhận sự kiện giao nhận tài sản và giao nhận tiền.
Nhà đất là tài sản có giá trị cao, do vậy việc mua bán cần phải thật sự kỹ lưỡng để tránh các rủi ro pháp lý về sau. Tuy vậy, nhiều trường hợp nhà chưa đủ điều kiện để tiến hành mua bán thông qua hợp đồng có công chứng, chứng thực. Nên nhiều người tìm đến hình thức mua bán nhà bằng vi bằng. Do đó, vấn đề được quan tâm lúc này chính là mua bán nhà vi bằng có an toàn không?
Khi các bên tiến hành giao dịch mua bán đất, có rất nhiều sự kiện, hành vi được diễn ra để chuyển quyền sở hữu, chiếm hữu tài sản: Đặt cọc, giao nhận tiền, giấy tờ, giao nhận nhà… Tất cả các công việc này đều có thể được Thừa phát lại lập thành vi bằng.
Đối với giao dịch mua đất ngoài hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực là bắt buộc, các văn bản như vi bằng ghi nhận việc giao nhận tiền, tài sản hay vi bằng ghi nhận hiện trạng ngôi nhà tại thời điểm giao dịch… sẽ là những căn cứ bổ trợ ghi nhận việc các bên đã hoàn thành nghĩa vụ giao nhận tiền và tài sản, thời điểm và cách thức giao nhận. Để tránh các rủi do trong và sau giao dịch, khi mua bán đất ngoài việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, các bên nên lập vi bằng làm căn cứ cho việc thực hiện hợp đồng.
Khi mua đất vi bằng thì các giao dịch hoặc các hoạt động kèm theo nên được lập vi bằng để có căn cứ chứng minh giao dịch. Ngoài ra, nếu quyền sử dụng đất được chuyển nhượng chưa có sổ đổ thì vi bằng sẽ được coi là một căn cứ xác định có tồn tại giao dịch giữa các bên trong trường hợp tranh chấp xảy ra.
Việc mua nhà bằng vi bằng tiềm tàng nhiều rủi ro. Dễ dẫn đến những tranh chấp không đáng có như:
Trên đây là các loại tranh chấp mua nhà bằng vi bằng phổ biến hiện nay. Việc mua bán dễ dàng đôi khi mang đến nhiều rủi ro về pháp lý. Khi phát sinh tranh chấp, người trong cuộc thường cảm thấy hoang mang, lo sợ. Bởi vì họ nghĩ rằng sẽ không được pháp luật bảo vệ. Lý do là vì không đáp ứng đủ điều kiện mua bán nhà theo quy định của pháp luật.
Tuy vậy, pháp luật đều có quy các quy định để bảo vệ quyền và lợi ích của các bên. Khi có tranh chấp, có thể Tòa án sẽ tuyên giao dịch đó vô hiệu. Các bên hoàn lại cho nhau những gì đã nhận. Bên nào có lỗi làm cho giao dịch vô hiệu phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại.
Ngày nay, có nhiều cách thức để giải quyết tranh chấp mua bán nhà vi bằng. Chẳng hạn như: Thương lượng, đàm phán; Chuyển nhượng lại cho một người khác; Khởi kiện tranh chấp vi bằng ra tòa án có thẩm quyền. Cụ thể:
Về cơ bản, mua bán nhà là một giao dịch dân sự. Các chủ thể có thể tự do thỏa thuận việc mua bán sao cho hài hòa lợi ích của nhau. Do đó, mỗi khi phát sinh tranh chấp, các bên thường lựa chọn cùng nhau đàm phán, thương lượng để điều chỉnh lại những thỏa thuận sao cho phù hợp.
Ưu điểm: Có thể nhanh chóng giải quyết tranh chấp. Làm hài hòa lợi ích giữa các bên, tránh mất thêm thời gian, chi phí của các bên nếu tranh chấp được đưa ra Tòa án.
Nhược điểm:. Chính vì có thể tự do thỏa thuận với nhau. Nên một bên có thể không đồng ý hợp tác vì sợ ảnh hưởng lợi ích của bản thân. Chẳng hạn như một bên đã bán đi được tài sản rồi thì khó có thể hoàn tiền lại hoặc chi trả chi phí khác phát sinh sau này.
Tuy nhiên, đây vẫn là phương án bạn nên cân nhắc. Đồng thời qua quá trình đàm phán cũng có thể thu thập thêm những thông tin để phục vụ cho việc khởi kiện nếu không thể thương lượng thành công.
Đây là cách thức được nhiều người lựa chọn để nhằm tránh khỏi những rắc rối về pháp lý. Trên thực tế, có không ít người lựa chọn mua bán nhà vi bằng theo dạng lướt sóng để kiếm lợi nhuận. Nhưng cách này vẫn tiềm tàng rủi ro về mặt pháp lý. Bởi vì trách nhiệm của người bán vẫn còn đó.
Ưu điểm: Có thể nhận được một khoảng lợi nhuận hoặc thu hồi vốn.
Nhược điểm: Trước tiên, người bán cần phải tìm được người chấp nhận mua nhà đất qua vi bằng. Hơn nữa, khi đã giao dịch xong thì không có nghĩa là người bán đã hết trách nhiệm. Nếu có phát sinh tranh chấp thì bên mua có thể khởi kiện để yêu cầu bên bán hoàn lại tiền và bồi thường thiệt hại.
Khởi kiện đến Tòa án có lẽ là phương án cuối cùng mà các bên lựa chọn áp dụng. Bởi vì thủ tục khởi kiện phức tạp, tốn thời gian, chi phí. Tuy vậy, khởi kiện đến tòa án lại là cách giải quyết tranh chấp triệt để nhất.
Pháp luật cấm việc lập vi bằng mua bán nhà đất. Nên khi khởi kiện ra tòa án thì giao dịch mua bán nhà đất có thể sẽ bị tuyên vô hiệu. Khi vi bằng mua bán nhà đất bị vô hiệu bên bán có trách nhiệm hoàn trả lại tiền đã nhận. Bên nào có lỗi làm cho giao dịch vô hiệu phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại.
Tự tin là một trong những đơn vị cung cấp dịch vụ pháp lý hàng đầu tại Việt Nam. Với đội ngũ chuyên viên pháp lý, Luật sư giỏi, dày dặn kinh nghiệm. Chúng tôi nhận giải quyết các vụ việc trên nhiều lĩnh vực như:. Dân sự, Hình sự, Đất đai, Hôn nhân và gia đình, Doanh nghiệp,… Bao gồm các tranh chấp mua bán tài sản thông qua hình thức “Vi bằng”. Nếu bạn có bất cứ thắc mắc; tranh chấp cần được giải quyết thì hãy liên hệ ngay cho chúng tôi theo:
Trân trọng!
TC.
Đơn kêu oan thường được sử dụng trong các vụ án hình sự. Trường hợp…
Trình tự thủ tục và mẫu đơn tố giác tội phạm vốn được nhiều người…
Quy trình tố tụng hình sự thường diễn ra phức tạp và thời gian kéo…
Luật sư hình sự đóng vai trò ngày càng quan trọng trong việc đảm bảo…
Khi mua căn hộ chung cư, an toàn pháp lý là vấn đề phải quan…
LUẬT HÙNG BÁCH TUYỂN DỤNG THỰC TẬP SINH, CHUYÊN VIÊN PHÁP LÝ. Luật Hùng Bách…