HỢP ĐỒNG MUA BÁN ĐẤT THEO PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH

Các trường hợp thu hồi đất

Hợp đồng mua bán nhà đất phải được lập thành văn bản và công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, vì các lý do như nhà đất đang thế chấp, đất chưa được tách thửa, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, … mà các bên mua bán chưa thể công chứng hợp đồng. Để hạn chế tối đa rủi ro khi mua bán nhà đất trong mọi trường hợp, việc xây dựng hợp đồng mua bán chặt chẽ là rất quan trọng.

Tham khảo và tải Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất mới nhất trong bài viết dưới đây của Luật Hùng Bách. Liên hệ Luật sư đất đai – Luật Hùng Bách theo số 0979.964.828 để được tư vấn chi tiết.

MỤC LỤC

Toggle

Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hay còn gọi là hợp đồng mua bán đất là sự thỏa thuận của các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng. Bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện quyền, nghĩa vụ theo nội dung hợp đồng.

Theo quy định tại Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản. Cụ thể:

Điều 502. Hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất

1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 hiện hành quy định chi tiết về hình thức hợp đồng mua bán đất đai:

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;

Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Nội dung hợp đồng mua bán nhà đất

Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất về bản chất là một giao dịch dân sự. Theo quy định pháp luật, nội dung của hợp đồng có thể có các nội dung sau:

Thời gian, địa điểm ký kết hợp đồng.
Thông tin của các bên trong hợp đồng. Hợp đồng mua bán nhà đất tối thiểu phải có hai bên là bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng. Ngoài ra, trong hợp đồng còn có thể có người làm chứng, công chứng viên thực hiện công chứng.
Đối tượng của hợp đồng: Thông tin về địa điểm, diện tích, đặc điểm của nhà và đất chuyển nhượng.
Giá cả, phương thức, thời hạn thanh toán và bàn giao tài sản.
Quyền, nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng đất.
Trách nhiệm khi vi phạm thỏa thuận trong hợp đồng.
Phương thức và cơ quan giải quyết tranh chấp.
Các nội dung khác các bên thấy cần thiết khi mua bán đất.

Liên hệ ngay Luật sư đất đai 0979.964.828 để được cung cấp mẫu Hợp đồng mua bán đất mới nhất

Mẫu hợp đồng mua bán đất

Hiện nay, không có mẫu hợp đồng mua bán đất nhất định. Các bên xây dựng nội dung hợp đồng dựa trên thoả thuận của các bên và quy định của pháp luật. Luật Hùng Bách cung cấp đến bạn đọc mẫu hợp đồng mua bán đất với những điều khoản cơ bản sau:

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

——

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Hôm nay, ngày… tháng…năm 202…, tại ………………, chúng tôi gồm có:

I. BÊN CHUYỂN NHƯỢNG (Bên A):

Ông/bà:

Sinh năm: ………………….

CMND/CCCD số: ………………….

Địa chỉ: ……………………………………………………..

Số điện thoại: ……………………..

II. BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG (Bên B):

Ông/bà:

Sinh năm: ………………….

CMND/CCCD số: ………………….

Địa chỉ: ……………………………………………………..

Số điện thoại: ……………………..

Trên tinh thần tự nguyện, hai bên thỏa thuận và thống nhất nội dung như sau:

ĐIỀU 1: ĐỐI TƯỢNG CHUYỂN NHƯỢNG

Đối tượng của Hợp đồng này là toàn bộ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất chưa được cấp giấy chứng nhận/đã được cấp giấy chứng nhận số: ……….., số vào sổ cấp Giấy chứng nhận số …………. do ………cấp ngày …….., có thực trạng như sau:

1. Đất :

– Thửa đất số : …………. Tờ bản đồ số : ………….

– Diện tích : …………. Hình thức sử dụng : ………….

– Mục đích sử dụng : …………. Thời hạn sử dụng : ………….

– Nguồn gốc sử dụng: ………….

2. Nhà ở: ………………

ĐIỀU 2: GIÁ TRỊ CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT VÀ PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN

Giá chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất nêu trên là: ……………………………….
Tiến độ thanh toán: Việc thanh toán được chia thành các đợt như sau:

Đợt 01: ………………………………………………………………………………
Đợt 02: ………………………………………………………………………………

3. Phương thức thanh toán: Tiền mặt/chuyển khoản

ĐIỀU 3: GIAO NHẬN TÀI SẢN VÀ CÁC GIẤY TỜ VỀ TÀI SẢN

Bên A có nghĩa vụ chuyển giao quyền sử dụng đất đúng như mô tả tại Điều 1 cho Bên B sau khi hoàn tất thủ tục công chứng theo quy định của pháp luật.
Bên A giao cho Bên B Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất sau khi hoàn tất thủ tục công chứng theo quy định của pháp luật.

ĐIỀU 4: NỘP THUẾ VÀ LỆ PHÍ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Các khoản thuế và lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, lệ phí thẩm định và các loại thuế, phí, lệ phí khác (nếu có) do ………… chịu trách nhiệm nộp theo quy định của pháp luật/(hoặc) theo thỏa thuận sau: …………………………………….

ĐIỀU 5: ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở

1. …………….. có trách nhiệm làm thủ tục trước bạ và đăng ký sang tên đối với quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nêu trên tại cơ quan có thẩm quyền.

2. …………. có trách nhiệm hỗ trợ, tạo điều kiện cho ……….. hoàn thành thủ tục trước bạ và đăng ký sang tên tại cơ quan có thẩm quyền.

ĐIỀU 6: PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP

Trong quá trình thực hiện nội dung thỏa thuận, nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau. Trong trường hợp không giải quyết được, các bên có quyền khởi kiện để yêu cầu Toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.

ĐIỀU 7: CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN

Bên A và Bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những cam đoan sau đây:

1. Bên A cam đoan:

a) Những thông tin về nhân thân, về thửa đất đã ghi trong hợp đồng này là đúng sự thật.

b) Thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của Bên A và thuộc trường hợp được chuyển nhượng theo quy định pháp luật.

2. Bên B cam đoan:

a) Những thông tin nhân thân đã ghi trong hợp đồng này là đúng sự thật.

b) Đã xem xét, biết rõ về hiện trạng cũng như về tình trạng pháp lý của thửa đất nêu trên và các giấy tờ về quyền sử dụng đất.

c) Việc giao kết hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, ép buộc.

d) Thực hiện đúng và đầy đủ các điều khoản ghi trong hợp đồng này.

3. Các nội dung cam đoan khác:

………………………………………………………………………………………

ĐIỀU 8: ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG

Hai bên công nhận đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này; Hai bên cam kết việc ký kết Hợp đồng này không nhằm trốn tránh nghĩa vụ về tài sản.
Việc sửa đổi, bổ sung hoặc hủy bỏ Hợp đồng này phải lập thành văn bản trước khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng và phải được công chứng mới có giá trị để thực hiện.
Hai bên đã tự đọc Hợp đồng, đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản trong Hợp đồng;
Hợp đồng gồm ………. trang, được lập thành ………… bản có nội dung và giá trị như nhau và có hiệu lực từ thời điểm ký. Mỗi bên giữ 01 (một) bản để làm căn cứ thực hiện.

BÊN A

BÊN B

LỜI CHỨNG CỦA CÔNG CHỨNG VIÊN HOẶC CỦA NGƯỜI LÀM CHỨNG

Tham khảo quy định, cách viết hợp đồng mua bán nhà đất tại: MẪU HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ ĐẤT

Luật sư tư vấn, soạn thảo hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Hotline: 0979.964.828

Hợp đồng mua bán đất viết tay có hiệu lực không?

Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất phải lập thành văn bản và phải được công chứng. Đây là điều kiện để hợp đồng mua bán đất có hiệu lực.

Trên thực tế có nhiều trường hợp do trở ngại khách quan nên các bên chỉ lập hợp đồng mua bán nhà đất giấy viết tay. Khi có phát sinh tranh chấp về việc mua bán, chuyển nhượng đất, hợp đồng là cơ sở để xem xét, giải quyết tranh chấp. Cụ thể:

Theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng; chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên; Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Như vậy, trường hợp mua bán nhà đất bằng hợp đồng viết tay không công chứng, nếu các bên đã thực hiện toàn bộ hoặc 2/3 nghĩa vụ do các bên thỏa thuận trong hợp đồng, Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng theo yêu cầu của một hoặc các bên.

Trường hợp bạn cần luật sư tham gia giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hãy liên hệ ngay đến số 0979.964.828.

Tải mẫu hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất viết tay: Mau-hop-dong-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-luat-hung-bach

Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Câu hỏi: “Chào Luật sư! Hiện tại tôi và cha mẹ đang ở Lâm Đồng. Tôi được cha mẹ cho một thửa đất tại thành phố Biên Hoà, Đồng Nai. Xin Luật sư tư vấn giúp tôi về giấy tờ, thủ tục chuyển nhượng đất. Tôi cần đóng các loại thuế gì để được nhận chuyển nhượng?”.

Chào bạn, trường hợp của bạn Luật Hùng Bách tư vấn thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

Bước 1: Kí hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Hợp đồng chuyển nhượng có thể theo dạng: Hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất hoặc Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Tùy từng trường hợp mà bạn lựa chọn loại hợp đồng cho phù hợp.

Sau khi chuẩn bị hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên thực hiện ký kết hợp đồng tại Văn phòng công chứng nơi có đất.

Bước 2: Nộp hồ sơ đăng kí tại chi nhánh văn phòng đăng kí đất đai.

Hồ sơ chuẩn bị bao gồm:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
Chứng minh nhân dân của các bên;
Giấy tờ chứng minh tài sản chung/riêng như: Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn; giấy xác nhận tình trạng hôn nhân;
Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
Tờ khai lệ phí trước bạ;
Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;
Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp;
Tờ khai đăng ký thuế;
Văn bản của người sử dụng đất đề nghị được miễn, giảm các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai (nếu có);
Bản sao các giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được miễn, giảm theo quy định của pháp luật (nếu có);
Bản sao Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng không phải nộp nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật (nếu có);
Sơ đồ vị trí nhà đất.

Trường hợp bạn không có thời gian thực hiện các thủ tục hành chính về chuyển nhượng quyền sử dụng đất hãy liên hệ ngay số 0979.964.828 để được tư vấn hỗ trợ.

Bước 3: Nộp lệ phí và nhận sổ đỏ.

Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính; người sử dụng đất nộp biên lai cho Văn phòng đăng ký đất đai để nhận Giấy chứng nhận QSDĐ.

Thời gian thực hiện: không quá 10 ngày.

Tham khảm thêm bài viết: THỦ TỤC TẶNG CHO ĐẤT THEO QUY ĐỊNH MỚI NHẤT

Các khoản phí phải nộp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1. Thuế thu nhập cá nhân

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x Giá chuyển nhượng

Giá chuyển nhượng bất động sản là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp cha mẹ chuyển nhượng đất cho con được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân. Do đó, khi bạn thực hiện thủ tục nhận chuyển nhượng nhà đất từ cha mẹ sẽ không đóng thuế thu nhập cá nhân.

Điều 4. Thu nhập được miễn thuế

1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

2. Lệ phí trước bạ

Căn cứ Điều 6 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định lệ phí trước bạ được tính như sau: Căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%).

Cụ thể:

Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh; thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ trừ một số trường hợp quy định tại điểm c khoản 1 Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP.

Trường hợp bạn chưa biết mức tính lệ phí trước bạ như thế nào? Hãy liên hệ ngay đến số 0979.964.828 để được hỗ trợ.

3. Mức thu phí thẩm định

Căn cứ khoản 2 Điều 4 Thông tư 85/2019/TT-BTC, sửa đổi bổ sung bởi thông tư 106/2021/TT-BTC quy định:

Phù hợp với điều kiện, tình hình cụ thể của địa phương nơi phát sinh hoạt động cung cấp dịch vụ; thu phí, lệ phí. Mức thu phí, lệ phí đối với hoạt động cung cấp trực tuyến phù hợp để khuyến khích tổ chức; cá nhân sử dụng dịch vụ công theo phương thức trực tuyến.

Không đăng kí biến động đất đai có được không?

Câu hỏi: “Chào Luật sư! Tôi đã thực hiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đã kí hợp đồng tại văn phòng công chứng; bên bán đã giao đầy đủ giấy tờ cho tôi. Tuy nhiên, do tính chất công việc của tôi thường đi công tác nên chưa thể đăng kí sang tên cho mình. Tôi giữ đầy đủ giấy tờ và sử dụng đất như vậy đã hợp pháp chưa? Nhờ Luật sư tư vấn giúp tôi”.

Chào bạn! Trường hợp của bạn Luật Hùng Bách tư vấn như sau:

Thời hạn thực hiện đăng ký biến động khi mua bán đất

Căn cứ Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp phải đăng ký biến động đất đai thì việc nhận chuyển nhượng QSDĐ thuộc trường hợp phải đăng kí biến động đất đai. Thêm vào đó, sau khi hoàn tất thủ tục đăng kí vào sổ địa chính thì giao dịch chuyển nhượng QSDĐ mới có hiệu lực theo khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013.

Căn cứ khoản 4, 6 Điều 12 Luật Đất đai 2013 quy định về những hành vi bị cấm như sau:

“…

Không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của người sử dụng đất;

…

Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

…”.

Theo khoản 5 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định thời hạn đăng kí biến động là 30 ngày; kể từ ngày có biến động. Như vậy, nếu quá 30 ngày kể từ ngày bạn kí hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mà không thực hiện thủ tục đăng kí biến động là vi phạm quy định pháp luật.

Mức phạt khi mua bán nhà đất không đăng ký biến động đất đai

Như đã phân tích ở trên, nếu không thực hiện việc đăng ký biến động đất đai tại cơ quan nhà nước cấp có thẩm quyền là vi phạm quy định tại khoản 2; khoản 3 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ- CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Đối với trường hợp không thực hiện đăng ký biến động đất đai tại khu vực nông thôn:

– Phạt tiền từ 1.000.000 – 3.000.000 đồng nếu trong thời gian 24 tháng; kể từ ngày quá thời hạn 30 ngày mà không thực hiện đăng ký biến động;

– Phạt tiền từ 2.000.000 – 5.000.000 đồng nếu quá thời hạn 24 tháng; kể từ ngày quá thời hạn 30 ngày mà không thực hiện đăng ký biến động.

Đối với trường hợp không thực hiện đăng ký biến động đất đai tại khu vực đô thị:

Mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng theo quy định tại các khoản 1; khoản 2 Điều 17 NĐ 91/2019/NĐ- CP.

Ngoài ra, người sử dụng đất sẽ bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả; Buộc người đang sử dụng đất không thực hiện đăng ký biến động đất đai phải làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định.

Nếu như bạn không có thời gian thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai; hãy liên hệ Luật Hùng Bách để được hỗ trợ nhận uỷ quyền thực hiện các thủ tục về đất đai.

Dịch vụ luật sư thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Luật Hùng Bách cung cấp thông tin về giá dịch vụ như sau:

Luật sư tư vấn online qua điện thoại: Miễn phí tư vấn;
Cung cấp mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng tặng cho,…
Dịch vụ Luật sư tư vấn trực tiếp tại văn phòng: Từ 500.000 đồng/giờ tư vấn của Luật sư chính;
Tiếp nhận hồ sơ vụ việc để nghiên cứu; và đưa ra phương án giải quyết cho khách hàng lựa chọn;
Nhận đại diện theo uỷ quyền làm việc với cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
Cử Luật sư thực hiện các thủ tục pháp lý tại Toà án;
Các dịch vụ pháp lý liên quan khác.

Phí dịch vụ tư vấn; thực hiện các thủ tục pháp lý sẽ được điều chỉnh tùy vào từng vụ việc. Liên hệ ngay đến số 0979.964.828 để được Luật sư chuyên môn tư vấn pháp luật miễn phí.

Mời bạn đọc tham khảo bài viết: DỊCH VỤ LUẬT SƯ TƯ VẤN ĐẤT ĐAI MIỄN PHÍ

Liên hệ Luật sư Đất đai – Luật Hùng Bách

Nếu bạn cần tư vấn liên quan đến đất đai, bạn có thể liên hệ đến Luật Hùng Bách làm việc tại Văn phòng, chi nhánh ở Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Khánh Hòa, Hà Tĩnh, Nhật Bản,… theo các phương thức sau: