Các trường hợp thu hồi đất
Hiện nay, Luật Hùng Bách nhận rất nhiều yêu cầu từ khách hàng nhờ hỗ trợ giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán đất trong quá trình thực hiện hợp đồng. Xuất phát từ việc các bên không nắm rõ quy định pháp luật nên thực hiện giao kết hợp đồng mua bán đất ẩn chứa nhiều rủi ro. Nắm rõ được nguyên nhân phát sinh tranh chấp hợp đồng mua bán đất; Chúng tôi sẽ cung cấp quy định pháp luật xoay quanh vấn đề này để bạn đọc tham khảo trong bài viết dưới đây. Trường hợp bạn cần hỗ trợ cụ thể vấn đề của mình hãy liên hệ ngay đến số 0979.964.828 để được tư vấn chi tiết.
MỤC LỤC
Mua bán đất hay còn gọi là chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những hình thức chuyển quyền sử dụng đất. Theo đó, bên bán và bên mua sẽ thoả thuận các điều khoản trong hợp đồng nhằm mục đích chuyển giao quyền sử dụng đất cho nhau.
Bên nhận chuyển nhượng/Bên mua có nghĩa vụ giao đủ tiền; đúng thời hạn và đúng phương thức đã thỏa thuận cho bên chuyển nhượng/Bên bán quyền sử dụng đất. Song song đó là bên chuyển nhượng phải chuyển giao đất đủ diện tích; loại đất; vị trí; số hiệu và tình trạng đất cũng như giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất theo thỏa thuận.
Hiện nay, có nhiều trường hợp phát sinh tranh chấp trong quá trình thực hiện chuyển nhượng như diện tích thực tế không đúng; bên bán nhận đủ tiền nhưng không thực hiện nghĩa vụ;…. Vì vậy, bước đầu khi thương lượng; đàm phán hợp đồng các bên cần phải cẩn trọng; nắm rõ tình trạng pháp lý đất và thoả thuận các điều khoản nhằm giảm thiểu tối đa rủi ro khi thực hiện hợp đồng.
Nếu bạn không nắm rõ quy định pháp luật đất đai; hãy liên hệ ngay đến số 0979.964.828 để được Luật sư tư vấn đất đai hỗ trợ cụ thể.
Quyền sử dụng đất (QSDĐ) là đối tượng đặc biệt trong hợp đồng nên tồn tại điều kiện bắt buộc phải đáp ứng để được đưa vào giao dịch chuyển nhượng. Căn cứ Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện được thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
Ngoài ra, khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng tuỳ thuộc vào tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất và chủ thể nhận chuyển nhượng mà cần đáp ứng thêm các điều kiện cụ thể khác.
Hãy liên hệ ngay đến Luật Hùng Bách để được tư vấn quy định pháp luật liên quan đến giao dịch bạn cần thực hiện.
Hợp đồng về QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên; theo đó người sử dụng đất chuyển nhượng QSDĐ cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất. Ngoài đáp ứng các điều kiện về quyền sử dụng đất đã phân tích ở trên thì giao dịch này cần đáp ứng điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự.
Theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015 điều kiện có hiệu lực giao dịch dân sự như sau:
*Về chủ thể:
*Về hình thức:
*Về nội dung, mục đích:
Như đã phân tích, để hợp đồng mua bán đất có hiệu lực cần đáp ứng đầy đủ điều kiện đã đề cập ở trên. Hiện nay, không có mẫu hợp đồng mua bán đất nhất định mà dựa trên thoả thuận các bên để soạn thảo hợp đồng phù hợp. Luật Hùng Bách cung cấp đến bạn đọc mẫu hợp đồng mua bán đất có những điều khoản cơ bản sau:
Tại phần này cần cung cấp đầy đủ họ tên, số CMND/CCCD, nơi cấp, ngày cấp, hộ khẩu thường trú, địa chỉ hiện tại, số điện thoại liên lạc của các bên.
Trong trường hợp đất chuyển nhượng thuộc quyền sử dụng chung của vợ chồng thì phần bên chuyển nhượng phải ghi đầy đủ thông tin và có chữ ký của cả hai vợ chồng. Nếu đất chuyển nhượng thuộc quyền sử dụng chung của nhiều người cũng ghi nội dung và đầy đủ chữ ký của các đồng sử dụng hoặc chỉ ghi tên, chữ ký của người đại diện.
Cụ thể là thông tin về QSDĐ được chuyển nhượng bao gồm: Loại đất, hạng đất; diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất (ghi theo giấy chứng nhận QSDĐ).
Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng; thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng.
Ví dụ:
– Thửa đất chuyển nhượng toạ lạc tại …………….có diện tích đất chuyển nhượng: ……………………… m2
– Loại đất: ……………………….Hạng đất (nếu có) ……………………………;
– Thửa số: …………………………………………………………………………;
– Tờ bản đồ số: …………………………………………………………………..;
– Thời hạn sử dụng đất còn lại: ………………………………………………..;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: ……………………….do……………………………………cấp ngày…….. tháng …….. năm…….;
Tài sản gắn liền với đất (nếu có):……………….;
*Lưu ý: Các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất như hiện có cầm cố, thế chấp ở đâu không? Nếu có thì cách giải quyết thế nào?
Giá chuyển nhượng do các bên tự thoả thuận. Phương thức, thời hạn thanh toán: Các bên có thể thoả thuận thanh toán nhiều giai đoạn. Các bên ấn định thời hạn, địa điểm, phương thức cụ thể để giao đất, giao tiền.
*Lưu ý: Hiện nay có nhiều trường hợp các bên thoả thuận mức chi phí chuyển nhượng tương đối thấp để nhằm giảm thuế; lệ phí nộp khi thực hiện thủ tục đăng kí đất đai. Việc thoả thuận mức phí thấp có thể tiềm ẩn nhiều rủi ro khi có phát sinh tranh chấp hoặc quá trình xét duyệt hồ sơ sẽ bị cơ quan thuê trả hồ sơ vì giá chênh lệch quá nhiều với thị trường.
Các bên có thể thỏa thuận mức phạt do chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán; chậm bàn giao đất. Tại điều khoản này cần thiết phải dự liệu các trường hợp có thể xảy ra khi một trong các bên vi phạm dẫn đến hợp đồng không thực hiện được hay gây thiệt hại cho bên kia.
Thoả thuận phạt là điều khoản cần thiết để phát sinh nghĩa vụ khi có bên vi phạm trong hợp đồng. Việc áp dụng phạt vi phạm chỉ xảy ra khi có thoả thuận phạt nên các bên cân nhắc thoả thuận điều khoản này trong hợp đồng.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng song vụ vì vậy các bên đều có quyền và nghĩa vụ đối ứng nhau. Điều khoản quyền và nghĩa vụ các bên có thể được soạn thảo điều khoản riêng hoặc lồng ghép vào các điều khoản khác để quy định rõ quyền lợi; trách nhiệm mỗi bên. Trường hợp các bên không có quy định cụ thể nếu phát sinh tranh chấp sẽ đối chiếu quy định tại Bộ luật dân sự và các văn bản liên quan để giải quyết.
Các bên thỏa thuận phương thức giải quyết tranh chấp trong trường hợp có tranh chấp xáy ra như ưu tiên việc thương lượng; hòa giải trước khi khởi kiện; khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Tòa án.
Trân đây là những điều khoản cơ bản cần có của Hợp đồng mua bán đất/chuyển nhượng QSDĐ. Tuy nhiên, thực tế các bên sẽ thoả thuận thêm các điều khoản khác nhau để ràng buộc trách nhiệm của các bên. Nắm rõ được quy định của pháp luật; Luật Hùng Bách sẽ hỗ trợ, đồng hành của bạn trong thủ tục thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất như soạn thảo; rà soát hợp đồng, …qua đó hạn chế tối đa rủi ro cho khách hàng.
Căn cứ khoản 2 Điều 502 Bộ luật dân sự 2015 quy định: “Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự; thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”. Theo đó, pháp luật đất đai quy định hợp đồng chuyển nhượng; tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng; hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản. Việc công chứng hợp đồng mua bán đất là điều kiện bắt buộc; đây là bước thực hiện để tiến hành tiếp tục đăng kí biến động đất đai để hoàn thành thủ tục chuyển nhượng QSDĐ.
Như đã trình bày ở trên, về nguyên tắc hợp đồng mua bán đất hay hợp đồng chuyển nhượngQSDĐ phải được công chứng; chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền. Đây là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng trước khi tiến hành các bước tiếp theo của quá trình chuyển nhượng QSDĐ.
Trên thực tế có nhiều trường hợp các bên vì một số trở ngại khách quan nên chỉ thoả thuận giấy tay và thực hiện nghĩa vụ giao nhận tiền; bàn giao đất. Quá trình sử dụng đất phát sinh tranh chấp thì có thể xem xét đến hoàn thành nghĩa vụ để công nhận hiệu lực hợp đồng. Cụ thể:
Theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng; chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên; Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.
Như vậy, trường hợp này các bên có quyết định của Toà án có thể tiến hành đăng kí biến động đất đai mà không cần thiết phải thực hiện ký kết lại hợp đồng. Tuy nhiên, quá trình khởi kiện để giải quyết vụ án dân sự tốn nhiều thời gian; chi phí nên các bên cần thực hiện đúng quy định về hình thức để tránh những rủi ro không đáng có.
Câu hỏi: “Chào Luật sư! Hiện tại tôi đang ở Lâm Đồng; Tôi được cha mẹ cho một thửa đất tại thành phố Biên Hoà, Đồng Nai và có sổ đỏ cấp cho tôi. Vì không có nhu cầu sử dụng nên tôi muốn bán thửa đất tại Đồng Nai nhưng chưa nắm rõ quy định chuyển nhượng như thế nào? Xin Luật sư tư vấn giúp tôi”.
Chào bạn, trường hợp của bạn Luật Hùng Bách tư vấn thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
Như đã phân tích ở trên, Hợp đồng chuyển nhượng cần phải được công chứng, chứng thực. Do đó, hai bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng cần đến tổ chức công chứng trên địa bàn nơi có đất yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Hồ sơ chuẩn bị bao gồm:
Căn cứ Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định: sau khi tiếp nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện quyền theo quy định thì sẽ tiếp tục tiến hành: Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Trường hợp bạn không có thời gian thực hiện các thủ tục hành chính về chuyển nhượng quyền sử dụng đất hãy liên hệ ngay số 0979.964.828 để được tư vấn hỗ trợ.
Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính; người sử dụng đất nộp biên lai cho Văn phòng đăng ký đất đai để nhận Giấy chứng nhận QSDĐ.
Thời gian thực hiện: không quá 10 ngày.
Tham khảm thêm bài viết: THỦ TỤC TẶNG CHO ĐẤT THEO QUY ĐỊNH MỚI NHẤT
* Thuế thu nhập cá nhân
– Mức thuế phải nộp:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x Giá chuyển nhượng
Giá chuyển nhượng bất động sản là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
* Lệ phí trước bạ
– Mức nộp lệ phí trước bạ:
Căn cứ Điều 6 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định lệ phí trước bạ được tính như sau: Căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%).
Cụ thể:
Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh; thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ trừ một số trường hợp quy định tại điểm c khoản 1 Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP.
Trường hợp bạn chưa biết mức tính lệ phí trước bạ như thế nào? Hãy liên hệ ngay đến số 0979.964.828 để được hỗ trợ.
*Mức thu phí thẩm định
Căn cứ khoản 2 Điều 4 Thông tư 85/2019/TT-BTC, sửa đổi bổ sung bởi thông tư 106/2021/TT-BTC quy định:
Phù hợp với điều kiện, tình hình cụ thể của địa phương nơi phát sinh hoạt động cung cấp dịch vụ; thu phí, lệ phí. Mức thu phí, lệ phí đối với hoạt động cung cấp trực tuyến phù hợp để khuyến khích tổ chức; cá nhân sử dụng dịch vụ công theo phương thức trực tuyến.
Câu hỏi: “Chào Luật sư! Tôi đã thực hiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đã kí hợp đồng tại văn phòng công chứng; bên bán đã giao đầy đủ giấy tờ cho tôi. Tuy nhiên, do tính chất công việc của tôi thường đi công tác nên chưa thể đăng kí sang tên cho mình. Tôi giữ đầy đủ giấy tờ và sử dụng đất như vậy đã hợp pháp chưa? Nhờ Luật sư tư vấn giúp tôi”.
Chào bạn! Trường hợp của bạn Luật Hùng Bách tư vấn như sau:
Căn cứ Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp phải đăng ký biến động đất đai thì việc nhận chuyển nhượng QSDĐ thuộc trường hợp phải đăng kí biến động đất đai. Thêm vào đó, sau khi hoàn tất thủ tục đăng kí vào sổ địa chính thì giao dịch chuyển nhượng QSDĐ mới có hiệu lực theo khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013.
Căn cứ khoản 4, 6 Điều 12 Luật Đất đai 2013 quy định về những hành vi bị cấm như sau:
“…
…
…”.
Theo khoản 5 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định thời hạn đăng kí biến động là 30 ngày; kể từ ngày có biến động. Như vậy, nếu quá 30 ngày kể từ ngày bạn kí hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mà không thực hiện thủ tục đăng kí biến động là vi phạm quy định pháp luật.
Như đã phân tích ở trên, nếu không thực hiện việc đăng ký biến động đất đai tại cơ quan nhà nước cấp có thẩm quyền là vi phạm quy định tại khoản 2; khoản 3 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ- CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Cụ thể:
Đối với trường hợp không thực hiện đăng ký biến động đất đai tại khu vực nông thôn:
– Phạt tiền từ 1.000.000 – 3.000.000 đồng nếu trong thời gian 24 tháng; kể từ ngày quá thời hạn 30 ngày mà không thực hiện đăng ký biến động;
– Phạt tiền từ 2.000.000 – 5.000.000 đồng nếu quá thời hạn 24 tháng; kể từ ngày quá thời hạn 30 ngày mà không thực hiện đăng ký biến động.
Đối với trường hợp không thực hiện đăng ký biến động đất đai tại khu vực đô thị:
Mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng theo quy định tại các khoản 1; khoản 2 Điều 17 NĐ 91/2019/NĐ- CP.
Ngoài ra, người sử dụng đất sẽ bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả; Buộc người đang sử dụng đất không thực hiện đăng ký biến động đất đai phải làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định.
Nếu như bạn không có thời gian thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai; hãy liên hệ Luật Hùng Bách để được hỗ trợ nhận uỷ quyền thực hiện các thủ tục về đất đai.
Luật Hùng Bách cung cấp thông tin về giá dịch vụ như sau:
Phí dịch vụ tư vấn; thực hiện các thủ tục pháp lý sẽ được điều chỉnh tùy vào từng vụ việc. Liên hệ ngay đến số 0979.964.828 để được Luật sư chuyên môn tư vấn pháp luật miễn phí.
Mời bạn đọc tham khảo bài viết: DỊCH VỤ LUẬT SƯ TƯ VẤN ĐẤT ĐAI MIỄN PHÍ
Nếu bạn cần tư vấn liên quan đến đất đai, bạn có thể liên hệ đến Luật Hùng Bách làm việc tại Văn phòng, chi nhánh ở Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Khánh Hòa, Hà Tĩnh, Nhật Bản,… theo các phương thức sau:
LB
Bên cạnh doanh nghiệp, Hộ kinh doanh cá thể, hộ gia đình là loại hình…
Bạn đang cần Luật sư tư vấn luật thừa kế, hỗ trợ soạn thảo, lập…
Công ty Luật TNHH Luật Hùng Bách là tổ chức hành nghề Luật sư hàng…
Bạn đang muốn thực hiện thủ tục khởi kiện tại Toà án quận/ huyện ở…
Khi muốn phân chia tài sản của mình sau khi chết, người dân có thể…
Luật sư tư vấn pháp luật lao động là gì? Liên hệ Luật sư tư…