GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG KHI THU HỒI ĐẤT

Theo quy định, đất chỉ có quyền sử dụng, không có quyền sở hữu. Do đó, Nhà nước có quyền thu hồi đất của công dân theo quy định của Luật Đất đai hiện hành. Để đảm bảo quyền lợi của công dân, Nhà nước có chế định bồi thường khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất. Cho nên, để bạn có thể đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình khi bị Nhà nước thu hồi đất, bạn cần biết trình tự nhận bồi thường, quy định về giá bồi thường. Liên hệ Luật sư Đất đai Luật Hùng Bách 0979.964.828 để được tư vấn, giải đáp pháp lý liên quan đến giá đất bồi thường.

Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất

Theo quy định của Luật Đất đai hiện hành, để được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, người sử dụng đất và thửa đất phải thuộc trường hợp được bồi thường như sau:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm.
2. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất; đất nông nghiệp và đất đó không có tranh chấp.
3. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.
4. Tổ chức tôn giáo đang sử dụng đất.
5. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất hợp pháp.
6. Tổ chức được Nhà nước giao đất.
7. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
8. Tổ chức kinh tế, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Khi đã thuộc trường hợp được Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất, chủ thể sử dụng đất phải đủ điều kiện được bồi thường như sau:

1. Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.
2. Có quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
3. Có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất làm căn cứ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
4. Nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai.
5. Được sử dụng đất theo hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; người trúng đấu giá quyền sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Ngoài ra, còn một số trường hợp khác như đang sử dụng đất không có giấy tờ mà đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đang sử dụng đất có vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà đã sử dụng đất ổn định, thuộc các trường hợp được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Mời Quý bạn đọc xem thêm: Quy trình thu hồi đất mới nhất. Nếu bạn đang có đất thuộc diện bị thu hồi, hãy liên hệ Luật Hùng Bách 0979.964.828 để được tư vấn các hành động pháp lý để bảo vệ quyền lợi của mình.

Cách xác định giá đất khi bồi thường

Luật Đất đai năm 2024 quy định giá đất khi bồi thường tại Điều 91. Theo đó, việc bồi thường về đất được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Căn cứ định giá đất cụ thể?

1. Mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá.
2. Thời hạn sử dụng đất.
3. Thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất.
4. Yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất.
5. Quy định của pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá đất.

Các bước xác định giá đất khi bồi thường

Bước 1: Xác định loại đất bị thu hồi

Phân biệt: đất ở, đất nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ, đất phi nông nghiệp…

Bước 2: Tra cứu bảng giá đất của địa phương

Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành định kỳ 5 năm/lần. Từ ngày 01/01/2026, bảng giá đất sẽ được ban hành định kỳ hằng năm.

Bước 3: Xác định giá đất cụ thể để bồi thường

Khi Nhà nước thu hồi đất, cơ quan có thẩm quyền sẽ tổ chức xác định giá đất cụ thể. Các phương pháp xác định giá đất cụ thể:

1. Phương pháp so sánh. So sánh thửa đất cần định giá với các thửa đất tương tự đã chuyển nhượng thực tế.
2. Phương pháp thu nhập. Giá trị đất = Thu nhập ròng thường niên / Tỷ suất vốn hóa.
3. Phương pháp thặng dư. Giá trị đất = Giá trị phát triển – Chi phí phát triển (đầu tư cơ sở hạ tầng).
4. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Giá đất cụ thể = Giá trong bảng giá đất × Hệ số điều chỉnh (K).

Bước 4: Thẩm định và phê duyệt giá

Giá đất cụ thể do Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh xem xét. Sau đó, UBND cấp tỉnh phê duyệt làm cơ sở tính bồi thường.

Luật sư Đất đai Luật Hùng Bách – 0979.964.828

Mức bồi thường khi thu hồi đất

Đối với đất ở

Bồi thường bằng đất ở có vị trí tương đương, nếu địa phương có quỹ đất và người dân có nhu cầu tái định cư. Hoặc bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể tại thời điểm thu hồi.

Đối với đất nông nghiệp

Bồi thường bằng đất nông nghiệp cùng loại trong cùng xã/phường nếu còn quỹ đất. Nếu không có đất để bồi thường thì bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể. Ngoài ra, có thể được hỗ trợ ổn định sản xuất, đào tạo nghề, chuyển đổi việc làm, đặc biệt với người trực tiếp sản xuất nông nghiệp.

Đối với đất thương mại, dịch vụ, đất sản xuất phi nông nghiệp

Bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể. Nếu là doanh nghiệp, có thể được hỗ trợ di dời, chi phí ngừng hoạt động, tổn thất về tài sản.

Đối với tài sản trên đất

Bồi thường theo:

• Giá trị xây dựng còn lại

• Giá trị đầu tư hợp pháp đối với công trình

• Giá thị trường đối với cây trồng, vật nuôi

Ví dụ: Bạn có đất ở diện tích 50m2 tại đường Trần Não, vị trí 1 thuộc Thành phố Thủ Đức được bồi thường khi bị thu hồi đất. Mức bồi thường được tính như sau: Theo Bảng giá đất mới nhất của Thành phố Hồ Chí Minh thì đoạn đường Trần Não thuộc Quận 2 cũ có giá là 120.700.000 đồng/m2. Hệ số điều chỉnh giá đất ở tại Thành phố Thủ Đức giao động từ 6-30. Như vậy, mức bồi thường bạn được nhận giao động từ 36 tỷ đến 181 tỷ đồng.

Thủ tục nhận bồi thường khi bị thu hồi đất

Thực tế, thủ tục nhận tiền bồi thường phụ thuộc vào trình tự, thủ tục thực hiện thu hồi đất. Bởi vì, việc thu hồi thực hiện đồng thời với việc bồi thường. Nên dựa theo thủ tục thu hồi đất, thủ tục nhận bồi thường trải qua các bước sau:

Bước 1: Thông báo thu hồi đất. Thời hạn thông báo là trước khi có quyết định thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp.

Bước 2: Họp dân để triển khai thực hiện dự án.

Bước 3: Thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm dưới sự phối hợp tổ chức của Ủy ban nhân dân cấp xã với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng và phải có sự tham gia của người bị thu hồi đất.

Bước 4: Lập phương án bồi thường thiệt hại, hỗ trợ, tái định cư.

Bước 5: Niêm yết công khai phương án và lấy ý kiến của nhân dân.

Bước 6: Hoàn chỉnh phương án và trình cơ quan có thẩm quyền thẩm định.

Bước 7: Phê duyệt phương án chi tiết. Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày.

Bước 8: Tổ chức chi trả bồi thường cho người bị thu hồi đất. Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất có hiệu lực.

Bước 9: Bàn giao mặt bằng, cưỡng chế thu hồi đất: sau khi nhận tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; người bị thu hồi đất phải bàn giao mặt bằng sạch cho chủ đầu tư.

Trường hợp có thắc mắc về trình tự thu hồi đất mời quý bạn đọc tham khảo thêm: Trình tự và nguyên tắc thu hồi đất mới nhất

Tại sao giá đất khi bồi thường bị thấp?

Giá đất bồi thường là Giá đất cụ thể do cơ quan có thẩm quyền tính toán và xác định, không phụ thuộc vào giá thị trường. Mặc dù, Luật Đất đai hiện hành đã có các quy định về căn cứ xác định giá bồi thường có xem xét giá thị trường nhưng thực tế không chính xác. Bởi:

Bảng giá đất Nhà nước luôn thấp hơn thị trường

Bảng giá đất Nhà nước chỉ cập nhật định kỳ 5 năm/lần theo Luật Đất đai 2013. Hoặc hằng năm theo Luật Đất đai 2024, nên thường không phản ánh đúng giá trị thực tế.

Ví dụ: Đất ở mặt tiền tại Quận 1 (TP. HCM), thị trường có giá từ 500–700 triệu/m², nhưng bảng giá đất chỉ từ 100–150 triệu/m².

Phương pháp định giá đất chưa thực tế

Các phương pháp định giá thường dựa vào mẫu giá đất có sẵn từ những giao dịch cũ, không cập nhật giao dịch hiện hành. Bị chi phối bởi quỹ đất tái định cư, ngân sách dự án nên dễ dẫn đến áp dụng hệ số thấp để tiết kiệm chi phí giải phóng mặt bằng.

Người bị thu hồi không nắm rõ các quy định về bồi thường

• Không hiểu rõ quyền lợi, không biết cách yêu cầu định giá lại.
• Không có luật sư hoặc chuyên gia tư vấn nên không biết quyền lợi bị xâm phạm.
• Nhiều người chọn nhận tiền ngay vì sợ tranh chấp với Nhà nước sẽ bị thiệt.

Chậm trễ trong thủ tục thanh toán tiền bồi thường

Giá đất để tính tiền bồi thường được xác định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Từ thời điểm phê duyệt phương án đến khi tổ chức chi trả tiền bồi thường phải trải qua nhiều thủ tục hành chính, cần sự phối hợp của nhiều cơ quan, tổ chức phụ trách. Do đó, thực tế thời gian để người bị thu hồi đất nhận được tiền bồi thường sẽ kéo dài thêm vài tháng, thậm chí tính bằng năm.

Cho nên, thời điểm nhận tiền bồi thường, giá trị tính theo phương án bồi thường đã cách một khoảng thời gian, khiến số tiền được bồi thường không còn bảo toàn giá trị sử dụng tại thời điểm nhận thực tế. Từ đó, giá đất bồi thường đã thấp nay còn thấp hơn.

Ví dụ: Thời điểm ban hành phương án bồi thường là năm 2023, áp dụng Luật Đất đai 2013, giá đất bồi thường là 25 triệu/m2, trong khi giá thị trường là 70 triệu/m2. Đến năm 2025 mới được tổ chức chi trả tiền bồi thường, lúc này áp dụng Luật Đất đai 2024 là 50 triệu/m2, còn giá thị trường là 200 triệu/m2. Như vậy, giá thị trường tăng 300% trong 3 năm mà giá Nhà nước bồi thường chỉ tăng 200% khiến giá trị bồi thường ngày càng thấp nếu thời gian thực hiện thủ tục bồi thường càng kéo dài.

Do đó, trường hợp bạn có đất bị thu hồi đã được phê duyệt phương án bồi thường mà chưa nhận được tiền. Hãy liên hệ Luật sư Đất đai Luật Hùng Bách – 0979964828 để được giải đáp, tư vấn, hướng dẫn các bước bảo vệ quyền lợi của mình.

Một số trường hợp đất không được bồi thường đầy đủ

• Đất bị thu hồi không có Giấy chứng nhận hợp pháp. Giấy tay, đất lấn chiếm, đất chưa đủ điều kiện kê khai cấp sổ.
• Đất sử dụng không đúng mục đích. Xây nhà trên đất nông nghiệp.
• Đất giao không đúng thẩm quyền
• Vi phạm quy hoạch hoặc nằm trong hành lang bảo vệ công trình.

Giá bồi thường thấp, phải làm sao?

Giá bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất sẽ được quy định rõ ràng và chi tiết trong phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Cơ quan có thẩm quyền sẽ tổ chức lấy ý kiến trực tiếp về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Đồng thời, niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã. Lúc này, người bị thu hồi có quyền ý kiến, khiếu nại nếu thấy giá bồi thường quá thấp so với thị trường hoặc so với các người bị thu hồi khác bằng các phương thức được quy định tại Điều 237 Luật Đất đai năm 2024:

1. Đề nghị bồi thường bằng đất tương ứng, nhà ở hoặc đất khác.
2. Khiếu nại lên UBND cấp có thẩm quyển đã ban hành phương án bồi thường.
3. Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.

Trường hợp Quý bạn đọc cần hướng dẫn hướng xử lý khi giá đất bồi thường thấp. Luật sư Đất đai Luật Hùng Bách sẵn sàng tư vấn trực tuyến qua điện thoại, zalo và trực tiếp tại văn phòng.

Có nên tìm kiếm sự hỗ trợ từ Luật sư?

Trong các trường hợp giá bồi thường thấp, việc tự mình khiếu nại có thể gặp nhiều khó khăn do tính phức tạp của pháp luật và thủ tục hành chính. Đây là lúc bạn nên tìm đến sự hỗ trợ của luật sư chuyên về đất đai và bồi thường. Luật sư sẽ giúp bạn:

• Đánh giá pháp lý: Phân tích toàn bộ hồ sơ, phương án bồi thường để xác định những điểm chưa hợp lý, chưa đúng luật.
• Tư vấn và xây dựng chiến lược: Đề xuất phương án khiếu nại hiệu quả nhất, giúp bạn hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của mình.
• Soạn thảo hồ sơ: Chuẩn bị các văn bản khiếu nại, đơn khởi kiện và các tài liệu pháp lý khác một cách chặt chẽ, đầy đủ.
• Đại diện làm việc: Thay mặt bạn làm việc với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tham gia các buổi đối thoại, hòa giải, và tranh tụng tại Tòa án để bảo vệ quyền lợi chính đáng.
• Thẩm định giá: Tư vấn về việc thuê tổ chức thẩm định giá độc lập (nếu cần thiết) để có căn cứ khách quan so sánh với mức bồi thường được đề xuất.

Liên hệ Luật sư Đất đai Luật Hùng Bách

Việc bị thu hồi đất với giá bồi thường thấp là một thiệt thòi lớn. Hãy chủ động tìm hiểu pháp luật và sử dụng quyền khiếu nại của mình. Đừng ngần ngại liên hệ với luật sư chuyên nghiệp để nhận được sự hỗ trợ kịp thời và hiệu quả nhất trong quá trình này.

• Điện thoại (Zalo): 0979.964.828
• Văn phòng Hồ Chí Minh: Số 33, Đường Số 4, Phường 1, quận Gò Vấp, Hồ Chí Minh.
• Văn phòng Hà Nội: Số 32 Đỗ Quang, phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy, Hà Nội.
• Văn phòng Đà Nẵng: Số 48 Mai Dị, phường Hòa Cường Bắc, quận Hải Châu, Đà Nẵng.
• Văn phòng Nghệ Tĩnh: Số 24-26 Phan Đình Phùng, phường Nam Hà, thành phố Hà Tĩnh, Hà Tĩnh.
• Fanpage: https://www.facebook.com/Lhb.hcm
• Trang web: https://lhblaw.vn/
• Email: luathungbach.hcm@gmail.com

Trân trọng./.