“Chào Luật sư! Tôi đang có dự định mua một lô đất tại thành phố Vũng Tàu. Luật sư có thể tư vấn cho tôi quy định về việc đặt cọc mua đất được không? Tôi cần được hướng dẫn soạn thảo hợp đồng đặt cọc mua bán đất đúng quy định. Mong được Luật sư hỗ trợ!”. Vấn đề đặt cọc để đảm bảo chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương đối phổ biến hiện nay. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp cho bạn đọc quy định pháp luật xoay quanh vấn đề đặt cọc; Đồng thời hướng dẫn cách thức soạn thảo hợp đồng đặt cọc mua bán đất cơ bản có thể sử dụng trong thực tế. Nếu bạn cần Luật sư hỗ trợ trường hợp cụ thể của mình hãy liên hệ ngay số 0979.964.828 để được tư vấn chi tiết.
MỤC LỤC
Đặt cọc là gì?
Đặt cọc là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong giao dịch dân sự. Căn cứ khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định hình thức việc đặt cọc là một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền; hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết; hoặc thực hiện hợp đồng. Biện pháp đặt cọc được sử dụng trong các lĩnh vực nhưng phổ biến nhất là chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Xuất phát từ giá trị hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương đối lớn; các bên cần kiểm tra tính pháp lý về quyển sử dụng đất nên việc đặt cọc để đảm bảo thực hiện hợp đồng tương đối hữu ích. Tuy nhiên, có rất nhiều tranh chấp đã xảy ra sau khi thực hiện giao dịch này. Do đó, thoả thuận đặt cọc vô cùng quan trọng; cần thận trọng trong thoả thuận giao dịch này để tránh hợp đồng vô hiệu hoặc không thực hiện được.
Hãy liên hệ ngay đến số 0979.964.828 để được Luật Hùng Bách hỗ trợ soạn thảo hợp đồng cọc đúng quy định pháp luật.
Điều kiện để hợp đồng cọc có hiệu lực?
Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi; hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Theo đó, đặt cọc là hình thức của giao dịch dân sự nên cần đáp ứng điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như sau:
- Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự; năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
- Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
- Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật; không trái đạo đức xã hội.
Hợp đồng đặt cọc mua bán đất cần đáp ứng những điều kiện cơ bản như trên để giao dịch có hiệu lực pháp luật.
*Lưu ý:
Về hình thức hợp đồng pháp luật không quy định cụ thể hợp đồng được thể hiện dưới hình thức văn bản hay lời nói; có được công chứng, chứng thực hay không?
Do đó, vấn đề phải công chứng, chứng thực không phải là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên, để tránh tranh chấp về sau, khi thực hiện ký kết hợp đồng đặt cọc các bên nên thực hiện thêm việc công chứng; chứng thực để đảm bảo hợp đồng có hiệu lực.
Hãy liên hệ ngay đến số 0979.964.828 để được Luật Hùng Bách hỗ trợ tư vấn hợp đồng cọc đúng quy định pháp luật; hạn chế tối đa rủi ro khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán đất
Hợp đồng đặt cọc mua bán đất gồm nhiều điều khoản do các bên thỏa thuận; Nội dung thoả thuận này phải đảm bảo một số điều khoản cơ bản như sau:
- Thông tin các bên: Ghi rõ thông tin cá nhân của bên đặt cọc và bên nhận cọc.
- Đối tượng của hợp đồng: Cần thoả thuận rõ thông tin: thửa đất; diện tích, vị trí; tình trạng hiện tại của thửa đất,…
- Giá, phương thức thanh toán: Thoả thuận mức giá chuyển nhượng; Hình thức thanh toán; giá trị đặt cọc,..
- Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng: Thời hạn đặt cọc là bao nhiêu ngày kể từ khi kí hợp đồng?
- Quyền, nghĩa vụ của các bên: việc đặt đặt cọc được đặt ra để đảm bảo giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện. Do vậy, bên đặt cọc có nghĩa vụ phải thực hiện giao đúng số tiền thoả thuận cho bên nhận cọc; và cả hai đều có nghĩa vụ thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng thoả thuận.
- Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng: Điều khoản phạt vi phạm trong hợp đồng đặt cọc vô cùng quan trọng. Đây là căn cứ để xác định mức phạt được áp dụng khi có hành vi vi phạm hợp đồng cọc;
- Phương thức giải quyết tranh chấp: Trong quá trình thực hiện nếu phát sinh tranh chấp thì các bên ưu tiên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu Toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.
Lưu ý:
Trên đây là những điều khoản cơ bản cần có khi thoả thuận hợp đồng đặt cọc. Các bên có thể thoả thuận thêm các điều khoản khác để bổ sung cho thoả thuận của mình. Hợp đồng đặt cọc có thể được viết bằng tay hay soạn thảo văn bản đều phù hợp pháp luật.
Hiện nay, để phục vụ cho việc chứng minh nếu có phát sinh tranh chấp khi giao dịch các bên sử dụng dịch vụ lập vi bằng ghi nhận thoả thuận đặt cọc mua bán đất. Hãy liên hệ ngay đến số 0979.964.828 để được tư vấn quy định về đặt cọc; lập vi bằng về thoả thuận đặt cọc hay hỗ trợ soạn thảo hợp đồng đặt cọc mua bán đất.
Hợp đồng cọc mua bán đất có cần lập thành văn bản không?
Câu hỏi: “Chào Luật sư! Nhờ Luật sư tư vấn giúp tôi vấn đề sau: Tháng 06/2017, tôi và em họ có thoả thuận chuyển nhượng một thửa đất; Vì là người thân nên chúng tôi thoả thuận miệng tôi chuyển khoản 100 triệu đặt cọc; và thanh toán phần còn lại khi em họ tôi chuẩn bị xong giấy tờ. Tuy nhiên, giá thị trường tăng nên em họ tôi không muốn bán đất cho tôi. Việc giao dịch bằng miệng hợp đồng này có hiệu lực hay không? Tôi xin cảm ơn!”.
Chào bạn! Trường hợp của bạn Luật Hùng Bách tư vấn quy định liên quan vấn đề này như sau:
Căn cứ quy định pháp luật dân sự hiện hành thì không quy định hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải lập thành văn bản. Như đã phân tích ở trên, việc đặt cọc là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của các bên; chỉ cần đảm bảo đúng mục đích thì không đòi hỏi đáp ứng về điều kiện hình thức. Vì vậy, việc ký kết hợp đồng đặt cọc là tùy theo thỏa thuận của các bên; không nhất thiết phải được lập thành văn bản. Bạn chỉ giao dịch bằng lời nói thì cần phải chứng minh hai bên có thoả thuận vấn đề cọc như: nội dung thông tin chuyển khoản; ghi âm giữa hai bên,…vv.
Việc không thỏa thuận bằng văn bản cũng có những rủi ro nhất định trong quá trình thực hiện thỏa thuận giữa các bên. Khi phát sinh tranh chấp nghĩa vụ chứng minh được đặt ra gây nhiều khó khăn cho chủ thể khởi kiện. Vì vậy, tạo lập hợp đồng dưới hình thức văn bản vô cùng quan trọng; hình thức này được phần lớn các chủ thể trong giao dịch đặt cọc lựa chọn.
Nếu phát sinh tranh chấp hãy liên hệ ngay đến số 0979.964.828 để được Luật sư – Luật Hùng Bách hỗ trợ tư vấn phương án giải quyết tốt nhất.
Có bị phạt cọc khi không thực hiện Hợp đồng không?
Vai trò của đặt cọc chính là để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Do đó, trường hợp không thực hiện đúng nghĩa vụ như đã đặt cọc thì chịu trách nhiệm sau:
- Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết; thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.
- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết; thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc. Ngoài ra, phải trả một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.
Lưu ý: Các bên có thể thỏa thuận mức phạt cọc cao hơn; hoặc thấp hơn so với tiền đặt cọc. Việc thoả thuận cọc phải thoả mãn không vi phạm điều cấm của luật; không trái đạo đức xã hội.
Trả trước một khoản tiền có được coi là đặt cọc không?
“Chào Luật sư! Tôi hiện đang sống tại Đồng Nai; Vào tháng 05/2022 tôi có trao đổi với hàng xóm mua thửa đất cạnh nhà mình với giá 1.000.000.000 đồng (Một tỷ đồng). Vì số tiền lớn nên tôi chuyển trước cho họ 100.000.000 đồng (Một trăm triệu đồng); và có ghi giấy biên nhận đã đưa số tiền trên. Hiện nay, tôi liên lạc lại muốn ký hợp đồng; chuyển nhượng số tiền còn lại thì bên bán không đồng ý chuyển nhượng. Như vậy, tôi có quyền được yêu cầu trả lại tiền và phạt cọc tương ứng số tiền đã đưa không? Nhờ Luật sư tư vấn giúp tôi”.
Chào bạn! Trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:
Vì bạn chưa cung cấp được chi tiết thông tin thoả thuận giao nhận số tiền 100.000.000 đồng như thế nào? Nên chúng tôi chia ra hai trường hợp có thể xảy ra:
Trường hợp 1: Giấy biên nhận không ghi nội dung đặt cọc và các bên không có thoả thuận nào khác.
Căn cứ Điều 37 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho bên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước.
Theo đó, bạn dự định mua giao tiền cho bán đất nhưng không thỏa thuận là đặt cọc hoặc giấy biên nhận tiền nhưng trong giấy đó không ghi là đặt cọc thì sẽ không bị phạt cọc theo quy định pháp luật. Việc xử lý hậu quả của “tiền trả trước” này sẽ được áp dụng như sau:
+ Bên đưa tiền từ chối giao kết; thực hiện hợp đồng thì khoản tiền trả trước sẽ được nhận lại và không chịu phạt; trừ khi các bên có thỏa thuận khác.
+ Nếu bên nhận tiền từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì chỉ phải trả lại khoản tiền trả trước; và không chịu phạt cọc, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.
Trường hợp 2: Ngoài giấy biên nhận số tiền đã bàn giao các bên có thoả thuận về việc đặt cọc.
Như đã phân tích ở các phần trên, giao dịch đặt cọc không bắt buộc phải thực hiện bằng văn bản. Nếu các bên có thoả thuận đặt cọc và có bằng chứng để chứng minh giao dịch đặt cọc tồn tại; Việc thoả thuận đặt cọc không vi phạm điều cấm của luật; không trái đạo đức xã hội thì bạn có quyền yêu cầu toà án giải quyết; yêu cầu phạt cọc bên đã nhận tiền.
Thủ tục giải quyết tại toà án tương đối phức tạp; tốn thời gian nên bạn có thể uỷ quyền cho chuyên viên pháp lý/Luật sư tham gia tố tụng để bảo vệ quyền lợi cho bạn.
Luật sư giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất
Tranh chấp hợp đồng đặt cọc được hiểu là những bất đồng, xung đột về quyền và lợi ích giữa các bên liên quan đến hợp đồng đặt cọc. Một số tranh chấp hợp đồng đặt cọc phổ biến như:
- Đặt cọc mua bán đất không đủ điều kiện chuyển nhượng.
- Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng đặt cọc.
- Tranh chấp về phạt cọc và tiền phạt cọc.
Hiện nay, tranh chấp hợp đồng đặt cọc nói chung và trong lĩnh vực mua bán nhà đất nói riêng rất phổ biến. Các bên với vốn hiểu biết pháp luật còn hạn chế đã giao kết những hợp đồng đặt cọc tiềm ẩn nhiều rủi ro; hoặc xuất phát từ hành vi của đối tác dẫn đến phát sinh tranh chấp không đáng có. Dưới đây là một số phương án thường được sử dụng khi giải quyết tranh chấp hợp đồng cọc:
Thứ nhất, thương lượng, hoà giải.
Đây là phương thức giải quyết tranh chấp thông qua việc các bên trong tranh chấp ngồi lại với nhau bàn bạc; thống nhất tháo gỡ các vướng mắc để loại bỏ tranh chấp. Phương án thương lượng luôn được ưu tiên khi tiến hành giải quyết bất kì tranh chấp nào.
Hòa giải là phương thức giải quyết tranh chấp với sự tham gia của bên thứ ba làm trung gian hòa giải nhằm hỗ trợ, dàn xếp các bên đi đến giải pháp loại bỏ tranh chấp.
Thứ hai, khởi kiện toà án.
Khi phát sinh tranh chấp hợp đồng, nếu các bên không thể thương lượng; hòa giải được thì một bên có quyền khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp theo Điều 186 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.
Là đơn vị hàng đầu trong thực hiện các thủ tục giải quyết tranh chấp, Luật Hùng Bách sẽ đồng hành cùng khách hàng thực hiện các công việc giải quyết tranh chấp nhằm bảo vệ tối đa quyền; lợi ích hợp pháp của khách hàng. Hãy liên hệ ngay đến số 0979.964.828 để được hỗ trợ cụ thể
Dịch vụ luật sư đất đai – Luật Hùng Bách
Với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm, nhiệt huyết và tận tâm, Luật Hùng Bách tự hào là đơn vị hàng đầu giải quyết các tranh chấp hợp đồng cung cấp dịch vụ sau:
- Tư vấn về phương án giải quyết những tranh chấp đất đai đúng theo quy định pháp luật.
- Tư vấn pháp lý và trực tiếp soạn thảo văn bản pháp lý; đơn đề nghị giải quyết tranh chấp trong quá trình tố tụng như đơn khởi kiện, đơn kháng cáo, đơn yêu cầu giải quyết việc dân sự, …
- Chuẩn bị hồ sơ pháp lý để làm các thủ tục giải quyết tranh chấp;
- Cử chuyên viên pháp lý/Luật sư tham gia bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự.
- Cử chuyên viên pháp lý/Luật sư nhận uỷ quyền thực hiện những thủ tục pháp lý; hoặc tham gia tại phiên tòa tranh chấp.
Phí dịch vụ tư vấn; thực hiện các thủ tục pháp lý sẽ được điều chỉnh tùy vào từng vụ việc. Liên hệ ngay đến số 0979.964.828 để được Luật sư chuyên môn tư vấn pháp luật miễn phí.
Mời bạn đọc tham khảo bài viết: DỊCH VỤ LUẬT SƯ TƯ VẤN ĐẤT ĐAI MIỄN PHÍ
Liên hệ Luật sư Đất đai – Luật Hùng Bách
Nếu bạn cần tư vấn liên quan đến đất đai, bạn có thể liên hệ đến Luật Hùng Bách làm việc tại Văn phòng, chi nhánh ở Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Khánh Hòa, Hà Tĩnh, Nhật Bản,… theo các phương thức sau:
- Điện thoại (Zalo/Viber/Whatsapp): 0979.964.828
- Fanpage: https://www.facebook.com/LuatHungBach – https://www.facebook.com/Lhb.hcm
- Website: https://lhblaw.vn/ – https://luathungbach.vn/
- Email: luathungbach.hcm@gmail.com
LB
