Nhà đất là một nhu cầu thiết yếu trong cuộc sống, cũng có thể là hình thức kinh doanh có tỷ suất sinh lời cao. Do đó, nhu cầu mua nhà đất, đặc biệt là nhà đất tại các thành phố lớn ngày càng tăng cao. Hơn nữa, hoạt động mua nhà đất cực kỳ phức tạp kể cả về mặt pháp lý và thực tiễn giao dịch. Cho nên, nếu bạn đang có kế hoạch mua nhà đất. Hãy liên hệ Luật sư Đất đai Luật Hùng Bách –  0979.964.828 để được Luật sư có kinh nghiệm mua nhà đất tư vấn chi tiết phương thức và trình tự mua nhà đất an toàn và hiệu quả.

Có nên thuê Luật sư khi tìm mua nhà đất không?

Bạn hoàn toàn nên thuê luật sư khi tìm mua nhà đất. Đặc biệt đối với các giao dịch có giá trị lớn, pháp lý phức tạp, hoặc khi bạn không có kinh nghiệm về luật đất đai và thủ tục hành chính.

Việc đầu tư một khoản chi phí nhỏ cho luật sư sẽ giúp bạn an tâm hơn, giảm thiểu rủi ro, và đảm bảo quyền lợi của mình được bảo vệ một cách tốt nhất trong suốt quá trình giao dịch.

Vai trò của Luật sư khi mua nhà đất

Luật sư có thể giúp bạn giảm thiểu tối đa các rủi ro trên thông qua các công việc sau:

Kiểm tra tính pháp lý của nhà đất.

– Xác minh tính hợp pháp của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (Sổ đỏ/Sổ hồng).

– Kiểm tra quy hoạch tại địa phương.

– Xác minh nhà đất có đang bị tranh chấp, kê biên, thế chấp hay không.

– Kiểm tra lịch sử pháp lý của tài sản (nếu cần).

– Đảm bảo tài sản đủ điều kiện giao dịch.

Tư vấn về các điều khoản trong hợp đồng:

– Xem xét, rà soát, và tư vấn các điều khoản quan trọng trong Hợp đồng đặt cọc, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.

– Đảm bảo các điều khoản về giá, phương thức thanh toán, thời hạn, trách nhiệm bồi thường vi phạm hợp đồng rõ ràng, đầy đủ và bảo vệ quyền lợi của bạn.

– Tư vấn các điều khoản ràng buộc người bán nếu có rủi ro phát sinh sau giao dịch.

Tư vấn về thuế và phí:

– Giải thích các loại thuế (thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ…) và phí phải nộp khi chuyển nhượng nhà đất.

– Tư vấn cách thức tối ưu hóa thuế, phí trong khuôn khổ pháp luật.

Đại diện thực hiện thủ tục hành chính:

– Soạn thảo các văn bản cần thiết.

– Đại diện bạn nộp hồ sơ, làm việc với cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Văn phòng Đăng ký đất đai, Chi cục Thuế, UBND…) để hoàn tất thủ tục sang tên, đăng bộ.

Giải quyết tranh chấp phát sinh:

Nếu không may có tranh chấp xảy ra trong hoặc sau quá trình mua bán, luật sư sẽ đại diện bạn để giải quyết (thương lượng, hòa giải, hoặc khởi kiện tại Tòa án).

Chi phí thuê Luật sư

Chi phí thuê luật sư sẽ phụ thuộc vào phạm vi công việc bạn yêu cầu và mức độ phức tạp của giao dịch. Mức phí có thể tính theo:

• Trọn gói: Cho toàn bộ quá trình mua bán từ tư vấn đến hoàn tất sang tên.
• Theo giai đoạn: Ví dụ: chỉ tư vấn kiểm tra pháp lý ban đầu, hoặc chỉ hỗ trợ soạn thảo hợp đồng.
• Theo giờ: Cho các buổi tư vấn hoặc công việc cụ thể.

Mặc dù việc thuê luật sư sẽ phát sinh chi phí, nhưng khoản chi phí này thường nhỏ hơn rất nhiều so với những rủi ro tài chính khổng lồ bạn có thể gặp phải nếu mua phải nhà đất không hợp pháp hoặc vướng tranh chấp.

Liên hệ ngay Luật sư chuyên mua bán nhà đất – 0979.964.828

Các kinh nghiệm quan trọng khi giao dịch bất động sản

Bất động sản là một nguồn cung có hạn. Trong khi dân số ngày càng gia tăng dẫn đến nhu cầu mua nhà đất tăng theo, từ đó, giá trị bất động sản ngày càng tăng. Khi tham gia giao dich với số tiền lớn như vậy, đòi hỏi người mua nhà phải có kiến thức và kinh nghiệm cần thiết để tránh rơi vào bẫy của lừa đảo, hoặc mất tiền nhưng không thể nhận nhà đất.

Để đảm bảo giao dịch mua nhà đất đúng quy định pháp luật và đảm bảo đạt được mục đích mua nhà đất thì người mua cần chú ý các kinh nghiệm mua nhà đất quan trọng sau:

• Kinh nghiệm kiểm tra điều kiện mua nhà đất.
• Kinh nghiệm kiểm tra nhà đất.
• Kinh nghiệm kiểm tra hiện trạng nhà đất.
• Kinh nghiệm kiểm tra hồ sơ pháp lý nhà đất.
• Kinh nghiệm kiểm tra Hợp đồng đặt cọc, mua bán nhà đất.

Kiểm tra điều kiện mua bán nhà đất

Quá trình mua bán nhà đất trải qua nhiều giai đoạn, thủ tục pháp lý. Các bên giao dịch phải bỏ nhiều công sức, thời gian để có thể giao dịch được việc mua bán nhà đất. Nhà đất trong quá trình sử dụng có thể biến động so với giấy tờ ghi nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu. Do đó, việc mua bán nhà đất trước tiên cần phải kiểm tra tình trạng pháp lý nhà đất tránh rủi ro. Cụ thể gồm:  Thửa đất chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, nhà chưa đủ điều kiện bán; nhà đất đủ điều kiện chuyển nhượng.

Ví dụ: Nhiều bên mua nhà lựa chọn mua nhà đất không đúng mục đích sử dụng như mua đất nông nghiệp nhưng xây nhà để ở. Lý do vì giá thấp hơn giá thị trường nên người mua bất chấp rủi ro để có được nơi an cư. Ngoài ra, nhiều người bán hứa rằng trong tương lai đất sẽ đủ điều kiện chuyển mục đích vì đất đang có quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở.

Khi mua nhà đất, bạn cần kiểm tra nhà đất có đủ điều kiện mua bán, chuyển nhượng hay không. Trường hợp mua nhà đất không đủ điều kiện mua bán, chuyển nhượng, người mua có thể mất nhà đất bất cứ lúc nào vì sẽ bị cưỡng chế do nhà đất tồn tại sai quy định.

Kinh nghiệm kiểm tra nhà đất

Quy định về điều kiện nhà đất được phép thực hiện quyền chuyển nhượng, bán tài sản gắn liền với đất

Người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng đất khi đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024. Theo đó, bạn chỉ nên nhận chuyển nhượng đất khi đã kiểm tra đất đủ các điều kiện sau:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
• Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật.
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự.
• Trong thời hạn sử dụng đất.
• Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
• Trường hợp chuyển nhượng đất cùng với bán nhà, tài sản gắn liền với đất thì phải hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận (nếu có).

Người sở hữu tài sản gắn liền với đất có quyền bán tài sản khi đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 160 Luật Nhà ở 2023. Theo đó, bạn chỉ nên mua nhà đất khi đã kiểm tra nhà đất đủ các điều kiện sau:

• Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.
• Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;
• Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
• Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Ngoài ra, tùy vào loại hình giao dịch và chủ thể giao dịch (cá nhân trong nước, nước ngoài hay tổ chức) thì còn phải đảm bảo các điều kiện khác theo quy định.

Câu hỏi tư vấn: Xin chào Luật sư! Tôi có dự định mua đất được phân lô, tách thửa với sổ hồng chung, có lập vi bằng thì sau này có đi đăng ký cấp sổ hồng riêng được không?

Luật sư giải đáp: Hiện nay, theo quy định việc tách thửa phải đảm bảo diện tích tối thiểu, đất tách thửa phù hợp kế hoạch sử dụng đất hàng năm. Đồng thời, vi bằng không phải là giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà hợp pháp mà chỉ là chứng thư pháp lý ghi nhận sự kiện các bên có giao nhận tiền liên quan đến mua bán đất. Do đó, việc mua nhà đất tách thửa nhưng chưa tách sổ hồng dù có lập vi bằng là chưa đảm bảo an toàn.

Trường hợp có thắc mắc, vui lòng liên hệ Luật sư đất đai Luật Hùng Bách – 0979.964.828 để được tư vấn chi tiết

Kiểm tra nhà đất ở đâu?

Việc kiểm tra nhà đất có đủ điều kiện chuyển nhượng, mua bán hay không phải được thực hiện tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền như UBND xã, Bộ phận một cửa tại UBND huyện, Văn phòng Đăng ký đất đai, Phòng Tài nguyên và Môi trường. Các cơ quan này có nhiệm vụ quản lý đất đai tại địa phương, nên bạn có thể liên hệ kiểm tra các điều kiện trên đối với nhà đất đang muốn mua. Do đó, việc kiểm tra điều kiện mua bán bạn cần phải làm trước khi quyết định mua bán để đảm bảo giao dịch mua bán được thực hiện tránh rủi ro, lãng phí thời gian.

Kinh nghiệm kiểm tra hiện trạng nhà đất

Kiểm tra hiện trạng nhà đất là bước quan trọng để bạn chắc chắn có thể sử dụng nhà đất an toàn sau khi mua bán. Tránh tranh chấp với các nhà đất xung quanh, tránh bị xử phạt bởi cơ quan nhà nước đối với các sai phạm của người bán trước đó mà chưa bị xử lý.

Do đó, để đảm bảo hiệu quả việc mua bán nhà đất, bạn nên kiểm tra hiện trạng nhà đất dưới các khía cạnh sau:

• Kiểm tra vị trí nhà đất. Vị trí nhà đất có đúng tại địa chỉ được ghi trên Giấy chứng nhận không, ranh giới, các thửa đất giáp ranh có đúng bản vẽ trên Giấy chứng nhận không, nhà đất có đường đi hợp pháp trên thực tế không.
• Kiểm tra diện tích nhà đất. Diện tích thực tế sử dụng phải đúng với Giấy chứng nhận. Kiểm tra thửa đất có 1 hay nhiều loại đất, trường hợp nhiều loại đất thì diện tích của từng loại phải đúng thông số theo Giấy chứng nhận. Kiểm tra có bị trùng ranh giới, mốc ranh thửa đất giáp ranh không.
• Kiểm tra tình trạng nhà đất. Mục đích sử dụng đất thực tế phải đúng theo Giấy chứng nhận, nhà có giấy phép xây dựng không.
• Kiểm tra chủ thể đang sử dụng nhà đất. Nhà đất có thể do chủ sử dụng hoặc đang dùng kinh doanh cho thuê, cho người thân ở nhờ. Việc xác định đúng chủ thể đang sử dụng đảm bảo bạn sẽ được nhận nhà đất sau khi mua.
• Ngoài ra, tùy vào vị trí nhà đất mà người mua còn phải chú ý những yếu tố khác như nhà đất có khả năng bị ngập lụt không, chất lượng giao thông xung quanh,…

Kinh nghiệm kiểm tra hồ sơ pháp lý của nhà đất

Hồ sơ pháp lý của nhà đất là các loại giấy tờ thể hiện tổng thể quá trình hình thành và sử dụng nhà đất đã được Nhà nước công nhận. Là căn cứ xác định nhà đất có quyền sử dụng, quyền sở hữu hợp pháp hay không. Do đó, việc kiểm tra hồ sơ pháp lý của nhà đất mang tính quyết định cho việc mua bán nhà đất.

Để phòng ngừa rủi ro tối đa, Luật Hùng Bách tư vấn bạn đọc kinh nghiệm kiểm tra hồ sơ pháp của nhà đất theo trình tự sau.

1. Giấy chứng nhận. Giấy chứng nhận phải đầy đủ thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, phải là bản gốc, không có dấu hiệu chỉnh sửa. Cùng với các giấy tờ thể hiện nguồn gốc hình thành nhà đất.
2. Giấy phép xây dựng. Nhà phải xây đúng giấy phép, không vi phạm lộ giới, chỉ giới, hoàn công.
3. Chủ thể có quyền giao dịch. Trường hợp đồng sở hữu thì tất cả đồng sở hữu phải tham gia giao dịch. Trường hợp ủy quyền thì phải có nội dung ủy quyền định đoạt quyền chuyển nhượng, mua bán.
4. Tình trạng tranh chấp. Liên hệ UBND xã để biết được các đơn từ khiếu nại, tranh chấp của cá nhân trước khi khởi kiện ra tòa, hay các đơn chưa có bản án.
5. Tình trạng quy hoạch. Liên hệ UBND cấp huyện, Văn phòng Đăng ký đất đai để biết được đất có thuộc dự án quy hoạch nào không, quy hoạch xây dựng, quy hoạch lộ giới.
6. Tình trạng giao dịch. Liên hệ Văn phòng đăng ký đất đai để biết được đất có đang bị ngăn chặn thực hiện các giao dịch đăng bộ, sang tên đất không và lý do bị ngăn chặn.

Liên hệ ngay Luật sư chuyên mua bán nhà đất – 0979.964.828

Kinh nghiệm kiểm tra, đánh giá hợp đồng đặt cọc, mua bán nhà đất

Hợp đồng đặt cọc, mua bán nhà đất là văn bản quy định quyền, nghĩa vụ các bên khi tham gia giao dịch mua bán nhà đất được soạn thảo dựa theo quy định pháp luật. Việc kiểm tra Hợp đồng hiệu quả tới đâu sẽ mang đến hiệu quả thực hiện giao dịch mua bán đến đó. Cho nên, bạn cần thận trọng khi kiểm tra Hợp đồng đặt cọc, mua bán. Một số vấn đề quan trọng của Hợp đồng đặt cọc, Hợp đồng mua bán nhà đất bạn cần phải kiểm tra như sau:

Kinh nghiệm kiểm tra, đánh giá Hợp đồng đặt cọc

Quy định hiện hành không bắt buộc hình thức của Hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải công chứng. Ngoài ra, người nhận đặt cọc không bắt buộc là chủ sử dụng đất, chủ sở hữu nhà. Tuy nhiên, việc pháp luật không quy định dẫn tới rủi ro không được pháp luật bảo vệ khi các bên giao dịch. Do đó, để đảm bảo phòng ngừa rủi ro, bạn nên ký hợp đồng đặt cọc với chủ sử dụng đất, chủ sở hữu nhà.

Nội dung cơ bản và phải có của Hợp đồng đặt cọc như sau:

1. Thông tin chủ thể ký hợp đồng.
2. Thông tin về nhà, đất.
3. Giá cả mua bán, đặt cọc.
4. Phạt cọc.
5. Thời hạn tiến hành giao kết Hợp đồng mua bán.
6. Phương thức thanh toán.
7. Thời gian, địa điểm, tên văn phòng công chứng (nếu có) ký hợp đồng mua bán nhà đất.
8. Phương thức giải quyết tranh chấp.

Xem thêm: Mẫu Giấy đặt cọc mua đất mới nhất

Kinh nghiệm kiểm tra, đánh giá Hợp đồng mua bán nhà đất

Khác với Hợp đồng đặt cọc, người chuyển nhượng, bán nhà đất bắt buộc phải là chủ sử dụng đất, chủ sở hữu nhà. Đồng thời, Hợp đồng mua bán nhà đất phải được công chứng, chứng thực đúng quy định pháp luật.

Ngoài các nội dung cơ bản cần kiểm tra giống như Hợp đồng đặt cọc, Hợp đồng mua bán nhà đất cần chú ý thêm các nội dung sau:

1. Bàn giao tài sản. Các bên cần thỏa thuận rõ ràng thời gian bàn giao toàn bộ tài sản nhà đất và các tài sản khác (nếu có) cùng các giấy tờ liên quan, việc bàn giao phải lập biên bản có ký xác nhận của cả hai bên.
2. Thuế, phí và lệ phí: Thông thường, thuế và phí của bên nào bên đó chịu. Tuy nhiên, để tránh phát sinh tranh chấp sau khi bàn giao tài sản, các bên nên quy định rõ trong hợp đồng.
3. Cam kết. Để có quyền yêu cầu một bên thực hiện nghĩa vụ, các bên cần quy định rõ cam kết về nghĩa vụ đối với tài sản. Ví dụ như: bên bán cam kết tài sản không bị thế chấp, bên mua cam kết thanh toán tiền đúng thời hạn.
4. Xử lý vi phạm hợp đồng. Hợp đồng phải có chế tài xử lý nếu một trong hai bên vi phạm hợp đồng như bồi thường thiệt hại, phạt vi phạm.

Liên hệ ngay Luật sư chuyên mua bán nhà đất – 0979.964.828

Mời bạn đọc tham khảo: Mẫu Hợp đồng mua bán nhà đất mới nhất

Liên hệ Luật sư nhà đất – Luật Hùng Bách

Trên đây là tổng thể dịch vụ liên quan đến giao dịch mua bán nhà đất của Luật Hùng Bách về. Quý Bạn đọc cần tư vấn, hỗ trợ khi mua bán nhà đất, hoặc cần tư vấn, giải quyết các tranh chấp, vấn đề pháp lý, vui lòng liên hệ Luật Hùng Bách qua một trong các cách sau:

• Điện thoại (Zalo): 0979.964.828
• Văn phòng Hồ Chí Minh: Số 33, Đường Số 4, Phường 1, quận Gò Vấp, Hồ Chí Minh.
• Văn phòng Hà Nội: Số 32 Đỗ Quang, phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy, Hà Nội.
• Văn phòng Đà Nẵng: Số 48 Mai Dị, phường Hòa Cường Bắc, quận Hải Châu, Đà Nẵng.
• Văn phòng Nghệ Tĩnh: Số 24-26 Phan Đình Phùng, phường Nam Hà, thành phố Hà Tĩnh, Hà Tĩnh.
• Fanpage: https://www.facebook.com/Lhb.hcm
• Trang web: https://lhblaw.vn/
• Email: luathungbach.hcm@gmail.com

Trân trọng./.