Tranh chấp đất đai là một trong những vấn đề phức tạp trong lĩnh vực bất động sản. Thực tế có nhiều trường hợp tranh chấp xảy ra mà không có sổ đỏ nên việc giải quyết sẽ càng trở nên phức tạp. Vậy trường hợp tranh chấp đất đai không có sổ đỏ thì sẽ giải quyết thế nào? Bạn có thể tham khảo bài viết dưới đây. Trường hợp còn thắc mắc, liên hệ trực tiếp Luật Hùng Bách qua số Điện thoại/Zalo: 0979.964.828 để được Luật sư Đất đai tư vấn và giải đáp.
MỤC LỤC
Sổ đỏ là gì?
Sổ đỏ là cách gọi thông dụng của người dân cho Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dựa trên màu đỏ đặc trưng của loại giấy này. Đây là giấy tờ pháp lý để thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai như mua bán, cho thuê, thế chấp, tặng, cho quyền sử dụng đất…
Trên thực tế hiện nay, tồn tại nhiều loại giấy tờ khác nhau về quyền sử dụng đất. Các loại giấy tờ này có nguồn gốc và giá trị pháp lý khác nhau tùy thuộc vào thời điểm cấp. Cụ thể:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là sổ đỏ). Mẫu giấy này chỉ áp dụng cấp cho quyền sử dụng đất. Mẫu này do Tổng cục Quản lý ruộng đất (sau này là Bộ Tài nguyên và Môi trường) phát hành.
- Giấy chứng nhận quyền sử hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sổ hồng). Mẫu này cấp cho quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở. Bộ Xây dựng là cơ quan phát hành.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Mẫu này đang được sử dụng hiện hành. Bộ Tài nguyên và Môi trường là cơ quan phát hành.
Theo quy định pháp luật hiện hành, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
>>Xem thêm: Giải quyết tranh chấp đã có sổ đỏ
Các trường hợp tranh chấp đất đai không có sổ đỏ
Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Quan hệ đất đai là quan hệ giữa những người sử dụng đất với nhau phát sinh trong quá trình quản lý, sử dụng đất. Quan hệ này không bao gồm quan hệ quản lý Nhà nước về đất đai.
Tranh chấp đất đai không có sổ đỏ là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất trong quan hệ đất đai khi một hoặc các bên không có giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất. Có 02 trường hợp tranh chấp đất đai không có sổ đỏ. Cụ thể:
- Người sử dụng đất không có sổ đỏ nhưng có giấy tờ khác về quyền sử dụng đất. Các loại giấy tờ này phải được pháp luật công nhận để chứng minh về quyền sử dụng đất;
- Người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất (không thuộc trường hợp trên). Tại thời điểm tranh chấp xảy ra, một hoặc các bên không có bất kỳ một giấy tờ hợp pháp nào để chứng minh quyền sử dụng đất.
Xem thêm: Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai
Căn cứ giải quyết tranh chấp đất đai không có sổ đỏ
Khi xảy ra tranh chấp, các bên cần chủ động thực hiện việc thu thập các chứng cứ, chứng minh về quyền sử dụng đất. Căn cứ để quyết tranh chấp đất đai không có sổ đỏ còn tùy thuộc vào từng trường hợp. Cụ thể:
Trường hợp có giấy tờ khác về quyền sử dụng đất
Có 03 nhóm giấy tờ khác về quyền sử dụng đất được pháp luật công nhận. Các loại giấy tờ này là cơ sở để giải quyết tranh chấp. Cụ thể:
Nhóm 1: Các loại giấy tờ ghi tên người đang sử dụng đất. Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ. Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp. Chẳng hạn:
- GCN QSDĐ tạm thời được cơ quan có thẩm quyền cấp hoặc có ghi tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính;
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất. Giấy tờ về giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
- Giấy tờ về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở trước ngày 15/10/1993 có xác nhận của UBND cấp xã;
- Sổ mục kê, sổ kiến điền trước ngày 18/12/1980;
- Giấy tờ của đơn vị quốc phòng giao đất cho cán bộ, chiến sĩ làm nhà nước trước ngày 15/10/1993;
- Giấy tờ của nông trường, lâm trường quốc doanh về việc giao đất cho người lao động trong nông trường, lâm trường để làm nhà ở;
- Bằng khoán điền thổ, văn tự đoạn mãi bất động sản. Giấy phép cho xây cất nhà;
- Bản án của cơ quan Tòa án của chế độ cũ có hiệu lực thi hành;
Nhóm 2: Các loại giấy tờ ở nhóm một (1) ghi tên người khác nhưng kèm theo giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất, có chữ ký của các bên liên quan.
Nhóm 3: Quyết định của của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Chẳng hạn:
- Bản án, quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định của cơ quan thi hành án;
- Văn bản công nhận kết quả hòa giải thành;
- Quyết định giải quyết tranh chấp;
- Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo;
- Quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ 15/10/1993 đến 01/7/2014 nhưng chưa được cấp GCN.
Trường hợp không có giấy tờ quyền quyền sử dụng đất
Việc giải quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp này dựa trên các căn cứ do luật định. Các căn cứ được quy định tại Điều 91 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP. Cụ thể:
- Chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất do các bên tranh chấp đất đai đưa ra;
- Thực tế diện tích đất mà các bên tranh chấp đang sử dụng ngoài diện tích đất đang có tranh chấp và bình quân diện tích đất cho một nhân khẩu tại địa phương;
- Sự phù hợp của hiện trạng sử dụng thửa đất đang có tranh chấp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
- Chính sách ưu đãi người có công của Nhà nước;
- Quy định của pháp luật về giao đất; cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất.
>> Xem thêm: Giải quyết tranh chấp đất đai không có giấy tờ
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai không có sổ đỏ
Khi tranh chấp xảy ra các bên có thể thương lượng hòa giải tranh chấp tại cơ sở. Hòa giải tại UBND cấp xã là bắt buộc. Đây là một trong những điều kiện để Tòa án thụ lý hồ sơ khởi kiện. Tuy nhiên, UBND cấp xã không có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp trong trường hợp này thuộc về cá nhân, cơ quan sau:
- TAND có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai khi:
- Một hoặc các bên có giấy tờ khác về quyền sử dụng đất;
- Một hoặc các bên không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
- Chủ tịch UBND có thẩm quyền giải quyết tranh chấp khi một hoặc các bên không có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Cụ thể:
- Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cứ với nhau thì Chủ tịch UBND cấp huyện có thẩm quyền giải quyết. Nếu không đồng ý thì khiếu nại lên Chủ tịch UBND tỉnh hoặc khởi kiện hành chính ra TAND cấp có thẩm quyền.
- Trường hợp tranh chấp mà một bên là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư ở nước ngoài thì Chủ tịch UBND tỉnh có thẩm quyền giải quyết. Nếu không đồng ý thì có quyền khiếu nại đến Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện hành chính ra Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền.
Lưu ý: trường hợp một hoặc các bên không có giấy tờ khác về quyền sử dụng đất thì có thể lựa chọn giải quyết tranh chấp tại TAND hoặc Chủ tịch UBND cấp có thẩm quyền. Liên hệ Luật Hùng Bách: 0979.964.828 để được tư vấn, hỗ trợ thu thập, trích lục tài liệu, giấy tờ,… Xem xét, đánh giá điểm mạnh, điểm yếu, được và mất của tài liệu, chứng cứ để có phương án giải quyết tranh chấp hữu hiệu nhất!
Xem thêm: Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
Cách giải quyết tranh chấp đất đai không có sổ đỏ
Hiện nay, có nhiều cách để giải quyết tranh chấp đất đai không có sổ đỏ. Các bên trong tranh chấp cần lựa chọn phương án giải quyết phù hợp để đạt hiệu quả tốt nhất, đảm bảo tốt nhất lợi ích của các bên. Cụ thể:
Cách 1: Giải quyết thông qua thương lượng:
Các bên tranh chấp cùng nhau trình bày quan điểm, tìm ra các điểm tương thích, từ đó đi đến thống nhất để giải quyết các bất đồng.
Cách 2: Giải quyết bằng hòa giải:
Tranh chấp được giải quyết thông qua người thứ ba có vai trò trung gian. Bao gồm hai trường hợp: hòa giải ngoài tố tụng và hòa giải trong tố tụng.
Cách 3: Giải quyết bằng thủ tục hành chính:
Cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp bằng quyết định theo thủ tục hành chính. Tranh chấp được giải quyết tại tại UBND cấp huyện/tỉnh.
Cách 4: Giải quyết bằng thủ tục tố tụng:
Tòa án xét xử và đưa ra phán quyết theo thủ tục tố tụng dân sự, tố tụng hành chính.
Liên hệ ngay Luật Hùng Bách: 0979.964.828 để được tư vấn, hỗ trợ phương án giải quyết hiệu quả nhất!
Hòa giải ngoài tố tụng
Hòa giải tiền tố tụng do các bên tự thực hiện hoặc yêu cầu hòa giải tại UBND cấp xã nơi có bất động sản. Kết quả hòa giải không bắt buộc các bên phải thực hiện. Do đó, cần cân nhắc khi lựa chọn hình thức giải quyết tranh chấp này. Cụ thể:
Hòa giải cơ sở
Hòa giải cơ sở được tiến hành tại thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố, khu phố, khối phố và cộng đồng dân cư khác. Việc hòa giải được tiến hành tự nguyện theo thỏa thuận của các bên tranh chấp.
Mục đích hòa giải: hướng dẫn, giúp đỡ các bên đạt được thỏa thuận, tự nguyện giải quyết với nhau các mâu thuẫn, tranh chấp, tránh vi phạm pháp luật theo quy định của Luật Hòa giải cơ sở.
Hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp Xã/Phường
Một hoặc các bên tranh chấp gửi đơn yêu cầu hòa giải. UBND cấp xã/phường thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai cấp xã để hòa giải tranh chấp. Cụ thể:
- Thành phần hồ sơ: Đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai. Các tài liệu chứng minh: về nguồn gốc đất, quá trình và hiện trạng sử dụng đất.
- Thủ tục giải quyết:
- Cơ quan giải quyết: Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai cấp xã/phường;
- Nội dung giải quyết: Hội đồng hòa giải tiến hành thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình và hiện trạng sử dụng đất. Tổ chức cuộc họp hòa giải tranh chấp. Trường hợp một bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành.
- Thời hạn giải quyết: 45 kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận thông báo cho người yêu cầu bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ;
- Kết quả hòa giải: Biên bản hòa giải thành phải có chữ ký của Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và các bên tranh chấp. Kết quả hòa giải thành không bắt buộc các bên phải thực hiện. Biên bản hòa giải là điều kiện để Tòa án thụ lý giải quyết tranh chấp tại Tòa án khi hòa giải không thành.
Hòa giải tiền tố tụng tại Tòa án
Việc hòa giải do người có am hiểu về pháp luật làm trung gian hòa giải. Hòa giải tiền tố tụng tại Tòa là biện pháp hữu hiệu để các bên hiểu rõ quy định pháp luật của quan hệ tranh chấp. Từ đó, có cơ sở đồng thuận để giải quyết tranh chấp. Cụ thể:
Hòa giải tại Trung tâm hòa giải, đối thoại
Hòa giải viên do Chánh án Tòa án nhân dân tối cao bổ nhiệm thực hiện hòa giải. Việc hòa giải được tiến trước khi Tòa án thụ lý hồ sơ và là thủ tục không bắt buộc. Tòa án ra Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các bên sau 15 ngày hòa giải thành. Trình tự, thủ tục hòa giải được quy định tại Luật Hòa giải, đối thoại tại Tòa án 2020.
- Hòa giải tại Tòa án là hoạt động hòa giải do Hòa giải viên tiến hành. Hòa giải được tiến hành trước khi Tòa án thụ lý vụ việc dân sự;
- Đối thoại tại Tòa án là hoạt động đối thoại do Hòa giải viên tiến hành. Đối thoại được tiến hành trước khi Tòa án thụ lý vụ án hành chính.
Hòa giải trong tố tụng tại Tòa án
Thẩm phán được phân công giải quyết vụ việc làm trung gian hòa giải. Hòa giải được tiến hành sau khi Tòa án thụ lý và là thủ tục bắt buộc. Thủ tục hòa giải được quy định tại Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.
- Nếu hòa giải thành thì sau đó 7 ngày làm việc Tòa án sẽ ra Quyết định công nhận sự thỏa thuận giữa các bên. Với điều kiện trong 7 ngày đó các bên không thay đổi ý kiến;
- Nếu hòa giải không thành thì tiếp tục thực hiện các thủ tục tiếp theo để đưa vụ án ra xét xử.
Khiếu nại tại UBND, Bộ Tài nguyên và Môi trường
Việc yêu cầu giải quyết khiếu nại và thủ tục giải quyết khiếu nại được thực hiện theo quy định. Các bên phải đảm bảo thủ tục tiền tố tụng theo quy định khi thực hiện việc khiếu nại tại UBND cấp huyện, tỉnh hoặc tại Bộ Tài nguyên và Môi trường. Cụ thể:
Khiếu nại tại UBND cấp huyện, cấp tỉnh
Một hoặc các bên gửi đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp lên chủ tịch UBND cấp có thẩm quyền. Cơ quan tham mưu tại UBND các cấp đóng vai trò trực tiếp giải quyết trên cơ sở hồ sơ có được. Quá trình giải quyết tranh chấp tại UBND cấp huyện được thực hiện không quá 45 ngày. Không quá 60 ngày khi thực hiện khiếu nại tại UBND cấp tỉnh.
- Thành phần hồ sơ:
- Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai;
- Biên bản hòa giải tại UBND cấp xã;
- Các tài liệu hợp pháp chứng minh: về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất.
- Thủ tục giải quyết:
- Chủ tịch UBND huyện/tỉnh giao cơ quan tham mưu giải quyết.
- Cơ quan tham mưu có nhiệm vụ: thẩm tra, xác minh vụ việc. Tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp. Tổ chức cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai (nếu cần thiết). Hoàn chỉnh hồ sơ trình Chủ tịch UBND cùng cấp ban hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai.
- Ban hành quyết định giải quyết tranh chấp: Chủ tịch UBND huyện/ tỉnh ban hành quyết định giải quyết tranh chấp hoặc quyết định công nhận hòa giải thành gửi cho các bên tranh chấp, các tổ chức, cá nhân có quyền và nghĩa vụ liên quan.
Khiếu nại tại Bộ Tài nguyên và Môi trường
Việc khiếu nại chỉ được thực hiện sau khi có quyết định của Chủ tịch UBND tỉnh. Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường phân công đơn vị có chức năng tham mưu giải quyết khi có đơn khiếu nại. Sau khi hoàn chỉnh hồ sơ, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai.
Hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai của Đơn vị có chức năng tham mưu gồm:
- Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai;
- Biên bản làm việc với các bên tranh chấp. Biên bản kiểm tra hiện trạng tranh chấp. Biên bản hòa giải trong quá trình giải quyết tranh chấp;
- Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính, hồ sơ tài liệu trong quá trình giải quyết tranh chấp tại địa phương;
- Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dự thỏa quyết định công hòa giải thành.
Khởi kiện tại Tòa án nhân dân
Khởi kiện theo thủ tục tố tụng dân sự sau khi hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn không thành. Khởi kiện quyết định giải quyết khiếu nại của Chủ tịch UBND cấp huyện/tỉnh tại TAND cấp có thẩm quyền. Việc khởi kiện thực hiện theo thủ tục tố tụng hành chính.
Hồ sơ khởi kiện:
- Đơn khởi kiện (theo mẫu);
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất;
- Biên bản hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn;
- Chứng minh nhân dân/căn cước công dân/hộ chiếu của người khởi kiện (Bản sao);
- Giấy tờ hợp pháp về nơi cư trú;
- Các giấy tờ liên quan khác.
Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai. Việc giải quyết trải qua 6 bước: (1) Chuẩn bị hồ sơ, (2) Nộp hồ sơ khởi kiện, (3) Tòa án xem xét đơn khởi kiện, (4) Thông báo thụ lý vụ án, (5) Tiếp cận, công khai chứng cứ và Hòa giải tại Tòa án, (6) Tòa án mở phiên xét xử vụ án.
Thời gian giải quyết. Theo quy định, quá trình khởi kiện có thể kéo dài từ 6 – 8 tháng. Tuy nhiên, thực tế có thể kéo hàng trong nhiều năm. Các bên tranh chấp phải mất rất nhiều thời gian và các lệ phí, chi phí do luật quy định.
Do đó, các bên tranh chấp cần cân nhắc khả năng tài chính, quỹ thời gian, các văn bản, chứng cứ mà mình có được. Từ đó, lựa chọn phương án tốt nhất, bảo vệ tốt nhất quyền lợi cho bản thân. Qua đó, tránh việc khiếu nại, khiếu kiện khi phải tham gia giải quyết, tham gia xét xử nhiều lần. Liên hệ Luật sư tranh tụng – Luật Hùng Bách qua Điện thoại/Zalo/Viber: 0979.964.828 để được tư vấn, hỗ trợ lựa chọn phương án giải quyết tranh chấp đất đai không có sổ đỏ hiệu quả nhất.
Luật sư giải quyết tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai không có sổ đỏ thuộc loại tranh chấp rất phức tạp. Loại tranh chấp này do nhiều văn bản pháp luật điều chỉnh. Với kinh nghiệm tham gia giải quyết nhiều trường hợp tranh chấp đất đai khác nhau. Luật Hùng Bách cung cấp dịch vụ luật sư đất đai hỗ trợ khách hàng giải quyết tranh chấp nhanh chóng – chi phí hợp lý như:
- Tư vấn miễn phí qua điện thoại nội dung các vụ việc tranh chấp khác nhau;
- Tiếp nhận thông tin, nghiên cứu hồ sơ. Từ đó, đưa ra các phương án để bảo vệ tốt nhất quyền lợi cho khách hàng;
- Cung cấp các mẫu đơn và hướng dẫn cách viết;
- Hỗ trợ soạn thảo các đơn từ, văn bản trong suốt quá trình giải quyết tranh chấp;
- Thu thập các hồ sơ, giấy tờ còn thiếu liên quan đến vụ việc tranh chấp;
- Thay mặt khách hàng tham gia đàm phán, thương lượng, hòa giải; giải quyết khiếu nại tại các cơ quan có thẩm quyền.
- Nhận ủy quyền giải quyết tất cả các vụ việc tranh chấp liên quan đến đất đai tại Toà án.
Liên hệ luật sư đất đai
Liên hệ đến Luật Hùng Bách làm việc tại Văn phòng, chi nhánh ở Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Khánh Hòa, Hà Tĩnh, Nhật Bản,… theo các phương thức sau:
- Văn phòng Hồ Chí Minh: Số 33, Đường Số 4, Phường 7, quận Gò Vấp, Hồ Chí Minh.
- Điện thoại (Zalo/Viber/Whatsapp): 0979.964.828
- Fanpage: https://www.facebook.com/Lhb.hcm
- Website: https://lhblaw.vn/
- Email: luathungbach.hcm@gmail.com
Trân trọng!
V.T.Q
