LUẬT CHUYỂN NHƯỢNG, MUA BÁN ĐẤT ĐAI MỚI NHẤT HIỆN NAY

Bạn muốn chuyển nhượng, mua bán đất đai nhưng không biết thủ tục thế nào? Điều kiện để chuyển nhượng, mua bán đất đai là gì? Hợp đồng chuyển nhượng, mua bán đất đai có bắt buộc công chứng, chứng thực hay không? Hợp đồng chuyển nhượng, mua bán đất đai nên được soạn thảo thế nào? Hoặc bạn cần tìm Luật sư giải quyết tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng, mua bán đất đai? Hãy liên hệ trực tiếp Luật Hùng Bách qua số Điện thoại/Zalo: 0979.964.828 để được Luật sư chuyên môn tư vấn và hỗ trợ.

Chuyển nhượng, mua bán đất đai là gì? 

Mua bán đất đai là cách gọi phổ biến của người dân, theo quy định của pháp luật thì mua bán đất đai là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất đó cho người được chuyển nhượng (gọi là Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất) sử dụng. Bên chuyển giao đất và quyền sử dụng đất được nhận số tiền tương đương với giá trị quyền sử dụng đất theo sự thỏa thuận của các Bên.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại Cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Điều kiện chuyển nhượng, mua bán đất đai 

Điều kiện của bên chuyển nhượng

Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có các điều kiện sau đây:

• Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và; trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.
• Đất không có tranh chấp.
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài các điều kiện nêu trên, tùy từng trường hợp Bên chuyển nhượng khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất; còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các Điều 189, 190, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai 2013.

Điều kiện của bên nhận chuyển nhượng

Bên nhận chuyển nhượng không được nhận chuyển nhượng trong các trường hợp sau đây:

• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; cộng đồng dân cư; cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa; đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân; trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch; kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
• Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ; trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt; phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Để hiểu rõ hơn về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Bên chuyển nhượng hoặc Bên nhận chuyển nhượng. Bạn có thể liên hệ Luật sư đất đai qua số Điện thoại/Zalo: 0979.964.828 để được Luật sư tư vấn và giải đáp.

Hình thức hợp đồng chuyển nhượng đất đai  

Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà một Bên hoặc các Bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các Bên. Theo đó, việc công chứng được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Lưu ý:

• Đối với Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định ký tên. Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật.
• Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật.

Nội dung hợp đồng chuyển nhượng đất đai  

Nội dung của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên có các nội dung chủ yếu sau:

• Tên, địa chỉ của các Bên;
• Các thông tin về loại đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng thửa đất, tài sản gắn liền với đất (Nếu có);
• Thời hạn sử dụng đất;
• Giá chuyển nhượng bao gồm cả tài sản gắn liền với đất (Nếu có);
• Phương thức và thời hạn thanh toán;
• Thời hạn bàn giao đất và hồ sơ kèm theo;
• Quyền và nghĩa vụ của Bên chuyển nhượng;
• Quyền và nghĩa vụ của Bên nhận chuyển nhượng;
• Quyền của Bên thứ ba đối với thửa đất (Nếu có);
• Trách nhiệm do vi phạm Hợp đồng;
• Phạt vi phạm Hợp đồng;
• Phương thức giải quyết tranh chấp.

Ngoài các nội dung nêu trên, các Bên có thể thỏa thuận thêm các nội dung khác. Tuy nhiên, nội dung của Hợp đồng không được trái với quy định về mục đích sử dụng; thời hạn sử dụng đất; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Để giảm thiểu các rủi ro pháp lý cũng như tránh việc xảy ra tranh chấp sau này khi ký Hợp đồng chuyển nhượng. Bạn có thể nhờ Luật sư tư vấn hỗ trợ soạn thảo Hợp đồng, liên hệ ngay số Điện thoại/Zalo: 0979.964.828 – Luật Hùng Bách để được Luật sư tư vấn và hỗ trợ soạn thảo Hợp đồng.

Quy trình, thủ tục chuyển nhượng đất đai  

Bước 1: Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Công chứng hợp đồng chuyển nhượng

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các Bên có thể công chứng tại Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng có trụ sở trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất cần chuyển nhượng.

Hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm:

• Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch (Theo mẫu);
• Dự thảo hợp đồng (Nếu có);
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Bản chính);
• Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/Hộ chiếu (Bản sao);
• Sổ hộ khẩu (Bản chính);
• Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân: Giấy chứng nhận kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân;
• Hợp đồng ủy quyền (Nếu được ủy quyền để thực hiện việc chuyển nhượng).

Chứng thực Hợp đồng chuyển nhượng

Các Bên có thể chứng thực Hợp đồng chuyển nhượng tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm:

• Dự thảo Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất;
• Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/Hộ chiếu của người yêu cầu chứng thực (Bản sao);
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Bản chính).

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính và đăng ký biến động

Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất. Hộ gia đình, cá nhân có thể nộp tại UBND cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu.

Hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm:

• Đơn đăng ký biến động (Theo mẫu);
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (Theo mẫu);
• Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (Nếu có);
• Tờ khai lệ phí trước bạ (Theo mẫu);
• Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (Nếu có).
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng hoặc chứng thực;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Bản chính);
• Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/Hộ chiếu của Bên bán, Bên mua (Bản sao chứng thực).

Lưu ý: Trường hợp chuyển nhượng một phần thửa đất thì người sử dụng đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc; tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện chuyển nhượng trước khi nộp hồ sơ.

Bước 3: Nộp thuế, lệ phí và nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sau khi có thông báo của Cơ quan thuế, Cơ quan quản lý đất đai sẽ gửi thông báo nộp thuế để Chủ sử dụng đất đi nộp nghĩa vụ tài chính tại Cơ quan thuế.

Sau khi đã nộp thuế, Chủ sử dụng đất nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho Cơ quan quản lý đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thời gian giải quyết: Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn. Thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Thuế, phí khi chuyển nhượng mua bán đất đai  

Thuế thu nhập cá nhân

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các Bên sẽ phải thỏa thuận ai là người chịu thuế thu nhập cá nhân, trừ trường hợp được miễn thuế theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC. Trường hợp các Bên không thỏa thuận được sẽ do Bên bán chịu. Căn cứ Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá chuyển nhượng

Trong đó, giá chuyển nhượng là giá ghi trên Hợp đồng chuyển nhượng. Nếu Hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hợp đồng thấp hơn giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá chuyển nhượng để tính thuế thu nhập cá nhân là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ do các Bên thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận sẽ do bên mua chịu. Mức lệ phí trước bạ được xác định như sau:

• Trường hợp giá đất tại Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cao hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất.

Lệ phí trước bạ = 0,5% x giá chuyển nhượng

• Trường hợp giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định.

Lệ phí trước bạ = 0,5% x diện tích x giá 1m² tại Bảng giá đất

Trong đó, diện tích chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích thuộc quyền sở hữu hợp pháp của tổ chức, cá nhân; giá 1m² do UBND cấp tỉnh ban hành; tỷ lệ (%) chất lượng còn lại do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật.

Phí công chứng

Theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 4 Thông tư số 257/2016/BTC, mức phí công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được tính dựa trên giá trị quyền sử dụng đất.

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi được Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mức thu lệ phí cụ thể do từng địa phương xác định theo tình hình kinh tế xã hội trên địa bàn.

Phí thẩm định hồ sơ

Phí thẩm định hồ sơ là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ; các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Căn cứ vào quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ; mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp. Theo Thông tư 85/2019/TT-BTC, phí thẩm định hồ sơ khi chuyển nhượng nhà đất do HĐND cấp tỉnh ban hành.

Như vậy, đối với các loại thuế, phí phải nộp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các Bên nên thỏa thuận trong quá trình chuyển nhượng để tránh xảy ra mâu thuẫn khi thực hiện thủ tục. Trường hợp có thắc mắc hoặc cần được tư vấn hỗ trợ thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bạn có thể liên hệ trực tiếp số Điện thoại/Zalo: 0979.964.828 – Luật Hùng Bách để được Luật sư chuyên môn tư vấn hỗ trợ hiệu quả và chính xác nhất.

Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất đai

Câu hỏi:

“Năm 2014, tôi có mua 1 thửa đất bằng giấy viết tay không có công chứng chứng thực. Tôi đã giao tiền đầy đủ như trong giấy tờ mua bán nhưng do không hiểu biết về pháp luật nên tôi không yêu cầu công chứng chứng thực và cũng chưa thực hiện thủ tục sang tên Sổ đỏ. Hiện tại, tôi đang sử dụng thửa đất này để canh tác nhưng Bên bán đòi trả lại số tiền mà tôi đã mua để lấy lại quyền sử dụng đất do họ vẫn đang đứng tên trên Sổ đỏ. Làm cách nào để tôi có thể giữ lại thửa đất, tôi có thể sang tên Sổ đỏ được không? Mong được Luật sư tư vấn. Tôi cảm ơn Luật sư”.

Luật sư giải đáp:

Theo quy định pháp luật, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản. Trường hợp không tuân thủ quy định về công chứng, chứng thực thì Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ vô hiệu. Tuy nhiên, căn cứ khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự 2015, giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một Bên hoặc các Bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một Bên hoặc các Bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các Bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Như vậy, trong trường hợp này, bạn đã mua đất bằng giấy viết tay, không thực hiện việc công chứng, chứng thực nhưng trên thực tế bạn đã giao tiền đầy đủ cho Bên bán; Bên bán đã giao đất cho bạn sử dụng và bạn đã sử dụng ổn định lâu dài từ khi mua đất cho đến nay. Vì vậy, bạn có thể làm đơn yêu cầu gửi đến Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của Hợp đồng. Sau khi được Tòa án công nhận hiệu lực Hợp đồng, bạn có thể thực hiện thủ tục sang tên Sổ đỏ theo quy định.

Xem thêm: Luật sư giải quyết tranh chấp đất đai

Luật sư tư vấn chuyển nhượng đất đai  

Luật Hùng Bách là đơn vị cung cấp dịch vụ Luật sư tư vấn đất đai uy tín, chất lượng hàng đầu tại Việt Nam hiện nay. Với đội ngũ Luật sư chuyên về đất đai giỏi, giàu kinh nghiệm thực tiễn. Chúng tôi có thể hỗ trợ tư vấn cho khách hàng các vấn đề liên quan đến việc chuyển nhượng đất đai như sau:

• Tư vấn điều kiện chuyển nhượng, mua bán đất đai;
• Tư vấn quy trình, thủ tục chuyển nhượng, mua bán đất đai;
• Tư vấn thủ tục công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
• Tư vấn, hỗ trợ khách hàng thực hiện thủ tục sang tên Giấy chứng nhận;
• Hỗ trợ khách hàng soạn thảo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
• Tư vấn, rà soát các điều khoản Hợp đồng chuyển nhượng phù hợp với quy định pháp luật và đảm bảo quyền lợi của khách hàng;
• Tư vấn, hỗ trợ khách hàng soạn thảo biên bản nhận tiền, giao tiền;
• Tư vấn các vấn đề pháp lý liên quan khác.

Liên hệ ngay Luật sư tư vấn đất đai qua số Điện thoại/Zalo: 0979.964.828 để Luật sư tư vấn pháp luật miễn phí.

Phí dịch vụ Luật sư tư vấn – Luật Hùng Bách

Luật Hùng Bách cung cấp thông tin về giá dịch vụ như sau:

• Luật sư tư vấn online qua điện thoại: Miễn phí tư vấn.
• Dịch vụ Luật sư tư vấn trực tiếp tại văn phòng: Từ 500.000 đồng/giờ tư vấn của Luật sư chính.
• Dịch vụ Luật sư thực hiện soạn thảo giấy tờ pháp lý như đơn đề nghị; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;…
• Nhận đại diện theo uỷ quyền làm việc với cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Cử Luật sư thực hiện các thủ tục pháp lý tại Toà án; Tham gia bào chữa tại Toà án;
• Các dịch vụ pháp lý liên quan khác.

Phí dịch vụ tư vấn; thực hiện các thủ tục pháp lý sẽ được điều chỉnh tùy vào từng vụ việc. Liên hệ ngay đến số Điện thoại/Zalo: 0979.964.828 để được Luật sư chuyên môn tư vấn pháp luật miễn phí.

Liên hệ Luật sư Đất đai – Luật Hùng Bách

Nếu bạn cần tư vấn giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đai, bạn có thể liên hệ đến Luật Hùng Bách bằng một trong các cách sau:

• Địa chỉ: Số 33 Đường số 4, Phường 7, quận Gò Vấp, TP. Hồ Chí Minh.
• Điện thoại (Zalo/Viber): 0979.964.828
• Fanpage: https://www.facebook.com/LuatHungBach
• Website: https://lhblaw.vn/ – https://luathungbach.vn/
• Email: luathungbach.hcm@gmail.com

Trân trọng!